1031s: Minimizar la carga fiscal sobre la propiedad de inversión
Un intercambio 1031 puede proporcionarle más efectivo a la hora de mejorar sus propiedades de inversión. Si se utiliza con prudencia, el intercambio 1031 puede incluso reducir su carga fiscal total. Pero hay que evitar varios escollos.
Las propiedades de inversión son casi una oportunidad de retorno dos en uno. No solo puede generar ingresos por alquiler regularmente, sino que la propiedad a menudo ganará valor con el tiempo y le traerá aún más rendimientos en el back-end.
Pero como con la mayoría de las cosas en la vida, esa oportunidad puede ser un arma de doble filo cuando llega el momento de vender. No solo tendrá que pagar impuestos sobre las ganancias de capital sobre ese mayor valor, sino que si usó la depreciación para reducir sus pagos de impuestos mientras era propietario de la propiedad, el IRS también recuperaría parte de esa depreciación.
El doble golpe de los impuestos sobre las ganancias de capital y la recuperación de la depreciación pueden levantar obstáculos si está vendiendo la propiedad para comprar una propiedad de inversión diferente. El dinero que tiene que pagar en impuestos es dinero que no puede usar para comprar una nueva propiedad, y eso reduce su presupuesto de inversión. Pero a veces hay una forma de evitar eso, y se llama intercambio 1031.
El concepto básico es que si vende una propiedad de inversión para usar el dinero para comprar otra propiedad de inversión, puede convertir sus ganancias de capital en la nueva propiedad y no pagarlas cuando venda la antigua. Pero hay varios factores que deberá obtener al momento de realizar un intercambio 1031; equivocarse podría resultar en la pérdida de esta ventaja fiscal.
Asegúrese de que sea un intercambio similar
La propiedad intercambiada debe ser de «tipo similar» para calificar. Eso significa que debe intercambiar una propiedad de inversión por otra propiedad de inversión. Por ejemplo, no puede cambiar un complejo de apartamentos por una casa que use como residencia. Pero puede cambiar una casa unifamiliar de alquiler por un dúplex o un edificio de apartamentos.
Utilice un intermediario calificado
Otro factor crítico es que, si bien no tiene que ser un intercambio directo sin intercambio de dinero, sí tiene que ser lo que podría llamarse un intercambio virtual. Cuando vende su antigua propiedad de inversión, el dinero de la venta no puede ir directamente a usted. En su lugar, debe ir a un intermediario calificado, que retendrá los fondos hasta que se utilicen para comprar la nueva propiedad.
Ese punto es donde mucha gente tropieza; venden una propiedad, toman el dinero y luego quieren hacer un intercambio 1031 en una nueva propiedad. Pero debido a que el dinero de la venta fue a su cuenta, ya no califican.
Recuerda los plazos
El tiempo también es esencial. Tiene 45 días desde la venta de una propiedad de inversión para localizar hasta tres posibles propiedades de reemplazo y enviar la lista al IRS. Luego tiene 135 días más (para un total de 180 días) para elegir su selección final y cerrar la nueva propiedad, o en otras palabras, debe completar el intercambio dentro de los seis meses posteriores a la venta de la propiedad original.
Conozca todas sus opciones
Hay una opción de intercambio 1031 que elimina algunas de estas restricciones. Supongamos que su nueva propiedad se encuentra en una Zona de Oportunidad Calificada designada por el gobierno, o QOZ. En ese caso, puede calificar para el intercambio incluso si tomó directamente los ingresos de la venta de su propiedad anterior. Y si mantiene la propiedad durante 10 años, no deberá impuestos sobre ninguna ganancia de capital en la propiedad de QOZ.
Existen ventajas fiscales significativas para las QOZ, pero el aumento del riesgo puede compensarlas. Las propiedades en un QOZ son casi por definición de bajo valor. El gobierno espera que su inversión aumente el valor de la propiedad para revitalizar el área, pero eso no siempre sucede. Por lo tanto, tiene un mayor riesgo de rendimientos bajos a negativos de su inversión que a través de los intercambios 1031 más tradicionales.
Comprender los pros y los contras de un fideicomiso
¿Qué pasa si desea vender su propiedad de inversión porque desea salir del juego de propiedades de inversión? Una opción es establecer un fideicomiso y venderle la propiedad. El fideicomiso puede pagarle por la propiedad a lo largo del tiempo a través de cuotas mientras invierte el resto y le paga intereses. Dado que la propiedad será un fideicomiso en lugar de un comprador real, los impuestos sobre las ganancias de capital se aplazan. Una vez que finaliza el plazo del fideicomiso, el fideicomiso le devuelve el capital, momento en el que usted reconoce y paga las ganancias de capital.
Esta estrategia le brinda la flexibilidad de planificar el momento del reconocimiento de las ganancias de capital y ganar intereses en una nota a plazos que es mucho mayor de lo que habría sido el valor si reconociera el impuesto sobre la venta de la propiedad hoy.
Hay un inconveniente en este plan si tiene herederos. La propiedad es un activo poderoso para pasar a los beneficiarios, porque las ganancias de capital y la recuperación de la depreciación desaparecen una vez que la propiedad se transfiere al morir. Eso claramente no puede suceder si técnicamente vendió la propiedad a un fideicomiso.
Trabajar con un planificador financiero
Hay mucho que desempacar aquí y muchos matices que necesita acertar para prepararse para la mejor imagen de impuestos al vender propiedades de inversión. Si esta es una estrategia de inversión que le interesa, es vital trabajar con un planificador financiero en los intercambios y ventas de propiedades de inversión.
