¿Alquiler con opción a compra? Así es como funciona
Comprar una casa es un hito importante en la vida y es algo que se debe considerar detenidamente antes de tomar la decisión final. Dado que un pago inicial más una hipoteca será un golpe significativo para las finanzas de la mayoría de las personas, las opciones de alquiler con opción a compra son una perspectiva atractiva para muchos posibles compradores de vivienda.
Dicho esto, el proceso de alquiler con opción a compra probablemente tenga más advertencias de las que piensa, y es importante que investigue y lo haga a fondo antes de comprometerse con un alquiler con opción a compra de una casa.
En esta guía, cubriremos todo lo que necesita saber.
¿Qué es un contrato de alquiler con opción a compra de vivienda (o programa de alquiler con opción a compra)?
Para muchas personas que quieren comprar una casa, la opción de alquilar con opción a compra puede ser tentadora. Después de todo, su alquiler solo se suma al precio de la vivienda hasta que compra, ¿verdad?
Así es como mucha gente ve el proceso, y aunque tienen la idea general correcta, hay mucho más que eso.
Cuando alquila para comprar, primero paga una tarifa única de opción no reembolsable al vendedor (esto se analiza con más detalle a continuación).
Luego, usted y el vendedor negocian para establecer una fecha de compra de la casa. Esta es la fecha en la que estará obligado a comprar la casa o se le ofrecerá la opción de comprarla, según su contrato específico.
Por lo general, una fecha de venta no es más que unos pocos años después del inicio del acuerdo. Sin embargo, usted y el vendedor pueden querer crear un contrato de arrendamiento más largo.
Definición de crédito de alquiler
Aquí es donde se vuelve un poco confuso. El nombre, «alquiler con opción a compra» implica que los pagos de alquiler se destinan al precio de compra de la vivienda. Sin embargo, eso no es necesariamente cierto.
Además del alquiler regular que el vendedor podría cobrar por un inquilino que recién estaba alquilando la casa, cada pago mensual tendrá un «alquiler de crédito» adicional.
La cantidad de la alquiler regular irá hacia la hipoteca actual del vendedor sobre la casa, mientras que su alquiler de crédito va hacia tu depósito o compra total de vivienda.
Por ejemplo, supongamos que el vendedor podría alquilar una casa por $ 1,000 por mes (sin un acuerdo de alquiler con opción a compra). Usted y el vendedor pueden acordar un crédito de alquiler de $500. De esta manera, su pago mensual es de $1,500, con $1,000 para la hipoteca del vendedor y $500 para el pago inicial, los costos de cierre o el precio de compra de su casa.
Hay una cosa más clave que debe saber sobre los contratos de alquiler con opción a compra. Si bien «alquilar con opción a compra» es un término general de uso común, cubre dos tipos diferentes de contratos: opción de arrendamiento y arrendamiento con opción a compra.
Contratos de opción de arrendamiento
Como su nombre indica, una opción de arrendamiento El contrato de alquiler con opción a compra simplemente le da la opción de comprar la casa al final del contrato de arrendamiento. No está obligado a comprar de ninguna manera, aunque es probable que pierda la tarifa de la opción.
Contratos de arrendamiento con opción a compra
Por otro lado, un contrato de arrendamiento con opción a compra es significativamente más vinculante. Estos contratos requieren que compre la casa al final del plazo del arrendamiento. Si no compra la casa, perderá el dinero de la opción que pagó al inicio del contrato y es probable que también enfrente acciones legales.
Desafortunadamente, este requisito generalmente se cumple incluso si no puede pagar o si no puede obtener la aprobación de una hipoteca.
Debido a que estos contratos pueden ser complicados, y debido a que los vendedores poco éticos pueden deliberadamente desviar su atención de algunas cláusulas del contrato, generalmente es aconsejable contratar a un abogado de bienes raíces para que revise cualquier contrato de alquiler con opción a compra antes de firmarlo.
Haga esto incluso si tiene un buen presentimiento acerca de la venta. Un abogado de bienes raíces puede detectar problemas potenciales en el contrato y también podrá explicarle detalladamente el contrato.
Si bien contratar a un abogado le costará dinero, los honorarios de un abogado son insignificantes en comparación con los costos eventuales de quedar atrapado en un contrato que no puede permitirse cumplir.
¿Cuánto dura un contrato de alquiler con opción a compra?
La duración de un contrato de alquiler con opción a compra depende completamente de su acuerdo con el vendedor. La mayoría de estos contratos duran de uno a tres años.
Sin embargo, tenga en cuenta que el objetivo de un contrato de alquiler con opción a compra es darle tiempo para entrar en un lugar financiero lo suficientemente bueno para poder comprar la casa.
Si actualmente está endeudado o está trabajando para mejorar su crédito, es posible que desee tomarse más tiempo para acumular ahorros antes de entrar en uno de estos acuerdos.
Alternativamente, puede negociar un plazo de arrendamiento más largo. Esto le dará más tiempo para ahorrar y también tendrá más pagos de crédito de alquiler para su compra.
Antes de celebrar un contrato de alquiler con opción a compra, es extremadamente importante elegir un plazo que le dé suficiente tiempo. Tenga en cuenta que los pagos de alquiler de estos contratos son más altos que los pagos mensuales de un contrato de arrendamiento regular.
Si no tiene suficiente ahorro para pagar la casa al final del contrato de arrendamiento, es probable que necesite una hipoteca. Si cree que apenas podrá hacer los pagos, podría terminar el contrato de arrendamiento en una situación financiera peor.
El resultado final es planificar con anticipación y negociar con el vendedor para elegir un plazo de arrendamiento que sea cómodo para usted.
¿Necesita un pago inicial para alquilar con opción a compra?
La respuesta corta es que no necesita un pago inicial al comienzo de un contrato de alquiler con opción a compra.
Sin embargo, para proceder con la realización del acuerdo, el vendedor necesita algún tipo de compromiso monetario.
Tarifa de opción
Este compromiso monetario se conoce como tarifa de opción. Lo distingue de un arrendatario regular en que le da la opción de comprar la casa una vez que finaliza el contrato de arrendamiento.
Si compra la casa, esta tarifa se destina al precio de compra de la casa. Si decide no comprar, perderá esta tarifa.
Si tiene un contrato de opción de arrendamiento, la tarifa simplemente le da la opción de comprar la casa.
Si se trata de un contrato de arrendamiento con opción a compra, estará legalmente obligado a comprar la casa una vez que finalice el contrato de arrendamiento.
Una tarifa de opción casi siempre es significativamente menor que el pago inicial de una casa. En términos generales, la tarifa oscila entre el 3% y el 5% del valor total de la vivienda.
Por el contrario, los pagos iniciales de las casas pueden oscilar entre el 3,5 % y el 20 % del precio total de compra.
Sin embargo, esta tarifa es a menudo negociable. Si una tarifa de opción publicada es demasiado alta para usted, puede valer la pena hablar con el vendedor para ver si puede volver a negociar.
Sin embargo, cuando finalice el contrato de arrendamiento y esté obligado a comprar la casa, deberá realizar un pago inicial. Dado que la tarifa de opción y los créditos de alquiler se pueden usar para el pago inicial, el precio de compra o los costos de cierre, un contrato de alquiler con opción a compra lo ayuda a ahorrar para el pago inicial durante el contrato de arrendamiento.
Alquiler para compra con mal crédito
Uno de los atractivos de alquilar con opción a compra es que lo hace permita que aquellos con mal crédito comiencen a trabajar para comprar una casa, incluso si no califican para una hipoteca emitida por un banco.
Sin embargo, así como los préstamos otorgados a personas con mal crédito a menudo tienen tasas de interés altas debido al riesgo, un vendedor de alquiler con opción a compra puede inflar las tarifas. Esto se debe a que los vendedores de alquiler con opción a compra a menudo anticipan que los compradores no podrán realizar los pagos.
Debido a que perder un inquilino de alquiler con propietario significa que el vendedor necesitará encontrar otro, cobrar más (ya sea por el alquiler mensual o por la casa en su totalidad) ayuda a compensar ese riesgo.
¿Cuánto cuesta alquilar para comprar?
Como regla general, alquilar con opción a compra cuesta más con el tiempo que comprar una casa con una hipoteca. Si bien cubrimos los costos con mayor detalle en otras partes de este artículo, siempre es aconsejable tener en cuenta todos los diferentes costos en los que incurrirá:
Debido a que estos costos pueden acumularse rápidamente y volverse inmanejables, es aconsejable asegurarse de que puede pagarlos todos antes de comprometerse con un contrato de alquiler con opción a compra.
Cancelación de un contrato de alquiler con opción a compra como vendedor
Ya sabes que, dependiendo del tipo de contrato que tengas, puede haber consecuencias financieras y/o legales si te retractas de un contrato de alquiler con opción a compra.
Pero es un vendedor capaz de echarse atrás?
En prácticamente todos los casos, la respuesta es no. A menos que su contrato tenga una cláusula explícita que lo permita (y no sería prudente firmar un contrato con una cláusula como esta), el vendedor está sujeto al contrato hasta que finalice el contrato de arrendamiento.
Esto le ofrece una protección significativa. Antes de iniciar sesión, usted y el vendedor deberán elegir un precio de compra para la vivienda. Esto bloquea el precio, independientemente de la fluctuación del mercado.
Una vez más, algunas cláusulas pueden tener estipulaciones especiales que cubran qué hacer si el valor de la vivienda cambia significativamente, pero la mayoría se fijará en un precio de compra.
En un contrato de alquiler con opción a compra, ya ha pagado la opción de compra al final del contrato de arrendamiento. Esto significa que el vendedor no puede cancelar su contrato y vender la casa, incluso si aparece alguien con una oferta más alta.
Por supuesto, si renuncia a su derecho de compra, el vendedor puede volver a poner la casa en el mercado.
Romper un contrato de alquiler con opción a compra
La respuesta a esta pregunta depende de su tipo de contrato.
Para simplificar, dividiremos esta respuesta entre los dos tipos principales de contrato: opción de arrendamiento y compra de arrendamiento.
Opción de arrendamiento
Como se mencionó anteriormente, un contrato de alquiler con opción de arrendamiento con opción a compra significa que usted tiene derecho a comprar la casa después de que finalice su contrato de arrendamiento (y que el vendedor no puede vender la casa durante los términos de su contrato de arrendamiento).
En esta situación, usted tiene la capacidad de retroceder. Una faceta única de los contratos de alquiler con opción a compra es que, cuando no existe una obligación contractual de compra, no necesita continuar alquilando hasta el final del contrato de arrendamiento.
Sin embargo, si hace esto, perderá su tarifa de opción y todos los créditos de alquiler que haya acumulado. Dado que esta opción resulta en una pérdida significativa de dinero para usted como comprador, por lo general no es aconsejable hacerlo a menos que tenga una razón verdaderamente convincente.
Arrendamiento con opción a compra
La naturaleza vinculante de un contrato de arrendamiento con opción a compra significa que no puede retractarse de su acuerdo.
Incluso si no puede pagar el resto del precio de compra de la casa al final del contrato de arrendamiento, estará legalmente obligado a hacerlo. Si se niega o intenta retractarse del acuerdo, el vendedor puede demandarlo por el resto del dinero adeudado.
Salvo circunstancias extremas y atenuantes, el vendedor ganará la demanda y el tribunal le ordenará pagar. Por lo tanto, a menos que estés absolutamente cierto podrá comprar la casa al final del contrato de arrendamiento, un contrato de arrendamiento con opción a compra es riesgoso.
¿Se puede desalojar a un inquilino de alquiler con opción a compra?
Un concepto erróneo común sobre los contratos de alquiler con opción a compra es que no puede ser desalojado mientras sea inquilino. Desafortunadamente, la verdad es que el vendedor tiene la opción de desalojarlo. Por lo general, el desalojo solo puede ocurrir si no realiza los pagos mensuales.
Sin embargo, antes de proceder con el desalojo, el vendedor legalmente debe darle un aviso de tres días para pagar el alquiler que debe. Si no paga en ese período de tiempo, el vendedor puede proceder legalmente a desalojarlo.
Las regulaciones y los procedimientos de desalojo exactos varían ampliamente según el estado, así que consulte con su jurisdicción local para ver cómo se llevan a cabo los procedimientos de desalojo locales.
Si corre el riesgo de ser desalojado, a menudo vale la pena comunicarse con su vendedor e intentar llegar a un acuerdo. Recuerde que el desalojo también le costará dinero y tiempo al vendedor.
Y, por supuesto, si lo desalojan, el vendedor se enfrentará a encontrar otro inquilino de alquiler con opción a compra. Si lo desalojan con éxito, no se le devolverá su tarifa de opción (y probablemente sus créditos de alquiler).
Por lo tanto, suele estar en el mejor interés tanto de usted como del vendedor para llegar a una solución de mutuo acuerdo.
Impuestos a la propiedad sobre viviendas de alquiler con opción a compra
Si bien ya hemos cubierto cómo funciona el pago de la hipoteca del vendedor, el pago inicial, el resto del precio de la vivienda y los costos de cierre, hay otra consideración clave a tener en cuenta.
¿Quién paga el impuesto predial?
Después de todo, una casa en un contrato de alquiler con opción a compra está en una especie de limbo de propiedad; existe la posibilidad de que usted, como inquilino, finalmente lo compre, pero existe la posibilidad de que la propiedad permanezca con el vendedor.
Sin embargo, dado que el vendedor sigue siendo el propietario oficial de la propiedad durante su contrato de alquiler con opción a compra, él o ella es responsable de pagar los impuestos sobre la propiedad.
Recuerda que tu opción simplemente te da la opción de comprar la vivienda. Desde el punto de vista del vendedor, la venta de la vivienda no está totalmente garantizada.
Además, si la casa está en un vecindario con una Asociación de Propietarios de Vivienda (HOA), el vendedor también es responsable de estos cargos hasta la finalización del contrato de arrendamiento.
Una vez que se complete la venta y se transfiera legalmente la propiedad, usted será el propietario legal y, por lo tanto, responsable de todos Impuestos de propiedad y cualquier tarifa de HOA que corresponda.
¿Son más caras las casas de alquiler con opción a compra?
Si alguna vez solicitó tarjetas de crédito o préstamos con un puntaje crediticio bajo, sabe que muchos servicios dirigidos a personas con ingresos más bajos terminan siendo más costosos a largo plazo.
Dado que a menudo es difícil para las personas de bajos ingresos comprar una casa de inmediato con un pago inicial y una hipoteca, es posible que se pregunte si el precio general de alquilar una casa para comprar es más caro.
Como era de esperar, alquilar con opción a compra suele ser más caro que comprar una casa de la manera tradicional.
Sin embargo, si la propiedad de la vivienda es importante para usted y no puede calificar para una hipoteca, alquilar para comprar es menos costoso a largo plazo que alquilar sin opción de compra. Además, incluso si califica para una hipoteca con un puntaje de crédito menos que excelente, es posible que la tasa de interés que reciba le haga pagar más a largo plazo.
Tal vez lo peor de todo es que si firma un contrato de alquiler con opción a compra y luego se retracta, el contraste le costará tanto los créditos de alquiler pagados para su casa cada mes como la tarifa de opción que pagó al comienzo del contrato.
Esta pérdida de ahorros a veces puede tomar una cantidad significativa de tiempo para recuperarse.
Al alquilar para comprar una casa, ¿quién es responsable de las reparaciones?
Ya sabe que un contrato de alquiler con opción a compra difiere de su contrato de arrendamiento típico. En un acuerdo de alquiler tradicional, el arrendador cubre todas las reparaciones durante el plazo del contrato de arrendamiento.
En la mayoría de los casos, usted, como inquilino (y futuro propietario), debe cubrir todas las reparaciones que necesita la vivienda, incluso antes de completar la venta oficial en la fecha de cierre futura acordada.
Dependiendo de la condición de la casa al comienzo de su contrato, esta cláusula tiene el potencial de costarle una cantidad significativa de dinero. A menudo, es aconsejable que inspeccionen la casa antes de firmar un contrato de alquiler con opción a compra, ya que un inspector experto puede identificar cualquier problema existente que pueda conducir a una reparación costosa en el futuro.
Si no está seguro de dónde encontrar un inspector acreditado, intente preguntarle a un agente de bienes raíces local; muchos pueden recomendar contratistas confiables que puedan realizar una inspección exhaustiva de la vivienda.
Por supuesto, algunos contratos estipulan que el vendedor debe cubrir todas las reparaciones. Pero incluso en estos casos, es probable que sea responsable de todo el mantenimiento del hogar. Esto incluye cortar el césped, limpiar las canaletas y otras tareas rutinarias.
Si nunca ha sido propietario de una casa, realizar estas tareas lo ayudará a acostumbrarse a lo que implica ser propietario de una casa.
Las ventajas del alquiler con opción a compra
Alquilar para comprar no está exento de riesgos. Sin embargo, ofrece muchas ventajas potenciales para los inquilinos que firman un contrato.
Ayuda a las personas con mal crédito a lograr la propiedad de la vivienda
Para muchas personas con mal crédito (e incluso para aquellas cuyo crédito es bueno pero no excelente), comprar una casa con una hipoteca y un pago inicial está fuera de su alcance.
Si su crédito no es bueno, estos contratos le dan la oportunidad de construir un historial crediticio pagando el alquiler cada mes. A medida que haga esto y genere equidad en la propiedad, su puntaje de crédito mejorará y también le dará más tiempo para ahorrar dinero para el costo total de la casa.
Luego, si necesita obtener una hipoteca para cubrir el resto del precio de compra, su puntaje de crédito será más alto y sus probabilidades de aprobación aumentarán.
Puede protegerlo contra las fluctuaciones del mercado
Para el momento en que finalice su contrato de arrendamiento y tenga la opción de comprar, es posible que el valor justo de mercado de la vivienda haya aumentado. Sin embargo, en la gran mayoría de los contratos de alquiler con opción a compra, el comprador y el vendedor llegan a un precio de venta final acordado para la vivienda.
De esta manera, si el valor de mercado actual de la vivienda en el momento del cierre es más alto, obtendrá una excelente oferta por la propiedad. Dicho esto, asegúrese de entender completamente su contrato al momento de firmarlo.
Algunos acuerdos incluyen cláusulas que permiten la fluctuación del precio de la vivienda en función del valor de mercado de bienes raíces en el momento en que vence el contrato de arrendamiento.
Le permite tener una idea de la propiedad
Si usted es como muchos inquilinos, es posible que haya firmado un contrato de arrendamiento de un apartamento por un año, solo para descubrir que hay algo que odia.
Tal vez esté demasiado lejos de restaurantes y salas de conciertos. O tal vez se siente demasiado estrecho para ser un espacio habitable cómodo. De todos modos, usted sabe que lo dejarán salir de su contrato de arrendamiento dentro de un año.
Sin embargo, si compra una casa y siente lo mismo, es mucho más complicado que simplemente esperar a que expire el contrato de arrendamiento. Tendrás que vender la casa antes de mudarte y, si la venta tarda un tiempo, estarás estancado mientras tanto.
Cuando alquila para comprar, esencialmente tiene una prueba de la propiedad antes de comprometerse. Podrás ver si te sientes como en casa en el espacio, así como explorar los alrededores y ver si vives en una comunidad donde te sentirías cómodo quedándote.
Si bien es cierto que perderá su tarifa de opción y los créditos de alquiler si decide irse, a menudo esto es mejor que enfrentar los desafíos de vender una casa.
Por qué un vendedor alquilaría para comprar
Ahora conoce los beneficios potenciales que puede obtener al celebrar un contrato de alquiler con opción a compra. Sin embargo, los vendedores no suelen operar solo con altruismo. Los contratos de alquiler con opción a compra también tienen algunos beneficios para el vendedor.
Oportunidades de ingresos adicionales
Muchos vendedores también están interesados en ahorrar dinero. Dado que sus pagos de alquiler base van al vendedor, esto le permite ahorrar dinero antes de vender finalmente su casa. Esto también es útil para los vendedores que ya compraron una casa nueva y están haciendo malabarismos con dos hipotecas.
Dado que su alquiler se destina a cualquier hipoteca existente sobre la casa que está alquilando para comprar, esto le permite al vendedor tener un poco más de seguridad financiera.
Llegar a una variedad de compradores potenciales
Como mencionamos anteriormente, muchas personas con un crédito mediocre terminan sin poder calificar para hipotecas de los bancos. Dado que vender una casa es un desafío en muchas áreas, ofrecer una casa como una compra de alquiler con opción a compra significa que el vendedor tiene más compradores potenciales que están dispuestos y pueden comprar la casa.
Precios de venta más altos
En algunos casos, un vendedor puede ganar más dinero vendiendo una casa como una compra de alquiler con opción a compra. Dado que los compradores tienen más tiempo para ahorrar dinero mientras alquilan, pueden estar más dispuestos a comprar una casa con un costo total más alto.
Además, si bien es inconveniente que un comprador abandone un acuerdo de alquiler con opción a compra, el vendedor aún puede quedarse con la tarifa de la opción y los créditos de alquiler.
Cuando su contrato de arrendamiento vence según la fecha de cierre que usted y el vendedor acordaron al comienzo del contrato, el vendedor sabe que recibirá el resto del precio de compra de la casa o se quedará con el dinero que ya ha invertido.
¿Los bancos alquilan para comprar casas?
La respuesta corta aquí es no. Los contratos de alquiler con opción a compra son generalmente complejos, y parte de su atractivo es que permiten al vendedor pagar la hipoteca y otros costos con mayor comodidad.
Dado que los bancos ya ganan mucho dinero ofreciendo hipotecas (que también suelen ser contratos más simples), tiene poco sentido que participen en ventas de alquiler con opción a compra.
Sin embargo, si está muy interesado en una propiedad embargada que ahora es propiedad de un banco, no necesita perder la esperanza todavía. Si está motivado y dispuesto a ser creativo en lo que respecta a la financiación, ponerse en contacto con un inversor es una forma de lograr un contrato de alquiler con opción a compra de la casa embargada de sus sueños.
Algunos inversionistas pueden comprar la casa directamente y luego redactar un contrato de alquiler con opción a compra con usted. Tenga en cuenta que una inversión está diseñada para ganar dinero, y sus tasas con un inversionista pueden ser más altas de lo que serían con un propietario existente que solo está tratando de vender.
El programa HOPE
Si usted es una persona desfavorecida o de bajos ingresos que busca comprar una casa, es importante saber que existen alternativas a los programas de alquiler con opción a compra que aún ofrecen cierto grado de apoyo.
Uno de estos es el programa HOPE.
HOPE significa «Propiedad de vivienda y oportunidades para personas de todas partes», y está diseñado para ayudar a las personas de bajos ingresos, con mal crédito o que enfrentan desafíos cuando buscan comprar una casa.
Este programa fue lanzado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano.
Sin embargo, el programa HOPE no ofrece asistencia directamente a las personas. Las autoridades estatales o regionales solicitan las subvenciones HOPE directamente.
Estas subvenciones se utilizan comúnmente para ayudar a las personas en un área determinada con el pago inicial o los pagos de la hipoteca. También se pueden utilizar para programas educativos para posibles propietarios.
Si está considerando comprar una casa a través de un programa de alquiler con opción a compra, puede valer la pena explorar si el área donde desea comprar una casa tiene un programa HOPE. Incluso si no lo hacen, es posible que tenga otras opciones.
Muchas áreas, especialmente aquellas que se están revitalizando, tienen programas para incentivar a los compradores de vivienda. Muchos de estos programas incluyen cursos para ayudarlo a prepararse para ser propietario de una casa y pueden ofrecerle asistencia con su compra.
Sin embargo, algunos de estos programas requieren que continúe viviendo en el hogar durante una década o más. Si no tiene la intención de mudarse poco después de su compra, estos programas ofrecen grandes ahorros de costos.
Pero si eres alguien que se muda con frecuencia, es posible que esta no sea la opción adecuada para ti.
¿Es una buena idea alquilar con opción a compra?
La respuesta a esta pregunta es compleja. Como hemos visto, el alquiler con opción a compra ofrece varias ventajas. Le permite más tiempo para ahorrar para el pago inicial y otros costos de la vivienda, abre la posibilidad de ser propietario de una vivienda si no califica para una hipoteca y le permite pasar algún tiempo viviendo en una vivienda antes de comprometerse con la propiedad ( a menos que tenga un contrato de arrendamiento con opción a compra).
Sin embargo, alquilar con opción a compra conlleva varios riesgos para los compradores, incluido el posible desalojo si no puede realizar los pagos. Aunque tener un precio de compra fijo lo protege si el valor de la casa aumenta, puede ser decepcionante si el valor de mercado de la casa se deprecia significativamente durante el plazo del contrato de arrendamiento.
Por lo tanto, mientras que alquilar con opción a compra puede ser una gran opción para algunos, termina siendo una mala idea para muchos.
Pagos mensuales altos
Parte de la idea de estos programas es permitirle ahorrar dinero. Pero cuando tiene bajos ingresos o tiene problemas de crédito, pagar el crédito de alquiler adicional además de su pago mensual de arrendamiento a menudo es lo último que necesitas.
Y si su situación laboral es inestable, esto agrega aún más riesgo.
Si pierde su trabajo y no puede hacer los pagos mensuales, corre el riesgo de perder el dinero que tanto le costó ganar y que ya invirtió en créditos de alquiler y tarifas de opciones.
Dado que este dinero se destina a la compra final de una casa, el vendedor se lo queda en muchas circunstancias y esto lo retrasará cuando llegue el momento de comprar otra casa en el futuro.
Peor aún, si lo desalojan, esto puede hacer que sea muy difícil alquilar o firmar un contrato de alquiler con opción a compra en el futuro.
Problemas potenciales con las compras finales
Muchos propietarios potenciales firman contratos de alquiler con opción a compra creyendo plenamente que cuando llegue el momento de comprar, tendrán mejores puntajes crediticios y suficientes ahorros para calificar fácilmente para una hipoteca.
Por desgracia, esto no siempre es el caso.
Si incurre en deudas médicas o de otro tipo durante el plazo de su contrato de arrendamiento, es posible que aún no pueda calificar para una hipoteca. En este punto, el mejor de los casos es perder los créditos de alquiler pagados por la casa todos los meses.
También implica renunciar a las tarifas de opción y marcharse con las manos vacías (y necesitar un nuevo lugar para vivir).
En el peor de los casos, enfrentará estas consecuencias además de posibles acciones legales por parte del vendedor, y es posible que la corte le ordene pagar el resto de la casa también. Si bien puede alejarse de muchos de estos contratos, salir de uno siempre tiene una consecuencia financiera.
Para terminar
Si está decidido a alquilar una casa para comprarla, esto no quiere decir que sea algo que nunca deba hacer. Sin embargo, antes de firmar un contrato, es aconsejable hablar con un asesor financiero.
Es probable que haya visto tanto las historias de éxito como los fracasos catastróficos del mercado de alquiler con opción a compra.
Un asesor con experiencia en esta área podrá evaluar su situación y ofrecerle una opinión honesta sobre si un emprendimiento de alquiler con opción a compra se adapta a sus necesidades.
Además, debido a que las tasas hipotecarias actuales cambian constantemente, un asesor puede incluso recomendarle que espere dos o tres años, construya su historial crediticio y de empleo, y luego solicite una hipoteca más tradicional.
Si decide que alquilar con opción a compra no es para usted, recuerde sus otras opciones. El programa HOPE y otros programas están diseñados para ayudar a las personas que buscan un hogar pero necesitan asistencia financiera.
Muchos de estos programas tienen tarifas más asequibles y términos más transparentes. También estará trabajando con un programa estandarizado y no con un vendedor que puede priorizar sus necesidades en detrimento suyo.
Si está interesado en comprar una casa pero necesita ayuda para explorar opciones, también puede consultar con un agente inmobiliario de primer nivel u otro profesional con conocimientos en su área. Incluso si un agente trabaja para una empresa privada, es probable que conozca el mercado inmobiliario en general.
Como mínimo, pueden ayudarlo a orientarlo en la dirección correcta.
El proceso de compra de una vivienda es tanto un compromiso como una aventura. Recuerde que alquilar para comprar y pasar por una hipoteca tradicional emitida por un banco no son las únicas formas de hacerlo.
Cuando se toma su tiempo, investiga y mantiene las opciones abiertas, es más probable que encuentre una opción de compra de vivienda que se adapte a sus necesidades.
