Cómo la subida de los alquileres dificulta aún más la compra de una vivienda
La subida de los alquileres empuja a muchos a comprar una casa aunque el mercado inmobiliario ya sea difícil.
El aumento de los alquileres es uno de los principales motores del reciente brote de inflación. También están impulsando a muchos inquilinos a tratar de comprar una vivienda lo antes posible.
La media de los alquileres mensuales que se cotizan en Estados Unidos se disparó más de un 14% interanual en diciembre, subiendo a 1.877 dólares, según datos de Redfin. En muchas ciudades importantes, como Austin (Texas) y Miami, los alquileres aumentaron más del 30%.
Los economistas siguen recomendando la compra de una vivienda como forma de evitar la inflación y crear riqueza, aunque no es fácil. Los compradores ya se enfrentan al aumento de los precios de la vivienda, a la disminución del inventario, a las guerras de ofertas y al prospecto de un aumento de los tipos hipotecarios.
Sin embargo, muchos inquilinos siguen a la caza. Están rehaciendo los cálculos sobre el alquiler después de ver que sus pagos mensuales suben y se apresuran a conseguir una casa -cualquier casa- para escapar de las próximas subidas de los tipos hipotecarios y de los futuros aumentos del alquiler.
Los asesores financieros y los economistas suelen estar de acuerdo con este plan. Pero les preocupa que algunos clientes entren en pánico y puedan perjudicar sus finanzas a largo plazo.
«A finales de diciembre, empezamos a preocuparnos», dice Katie Quinn, sobre su búsqueda de vivienda en la zona de Sacramento, California. «En plan: ‘Vale, tenemos que encontrar algo rápido y fijar un buen tipo de interés antes de que empiece a subir'».
La presión sobre los inquilinos viene de muchas direcciones.
El aumento de los alquileres se está comiendo los ahorros de los compradores para el pago inicial, mientras que el aumento de los precios de la vivienda significa que tienen que llegar a un mayor pago inicial para competir con otros compradores. A partir de enero de 2022, el precio medio de la vivienda aumentó a 357.300 dólares, un 14% más de un año a otro, según Redfin.
«Mucha gente no pudo encontrar la manera de entrar en una casa el año pasado», dijo Daryl Fairweather, economista jefe de Redfin. «Mucha gente pensaba ‘voy a alquilar en su lugar’, y eso hizo que los alquileres subieran».
Las hipotecas también se están encareciendo.
La semana pasada, la Reserva Federal señaló que empezaría a subir los tipos de interés en marzo como parte de su plan para reducir la inflación. El tipo medio de una hipoteca de tipo fijo a 30 años se sitúa ahora en el 3,55%, todavía bajo en comparación con los estándares históricos, pero con una subida de casi 0,8 puntos porcentuales de un año a otro, según Freddie Mac.
Brooke Baenen, una agente inmobiliaria de Green Bay, Wisconsin, dijo que uno de sus clientes -un comprador por primera vez de unos 40 años- se sintió movido a actuar por los aumentos de los alquileres. Esta clienta había sido inquilina de toda la vida, pero cuando su alquiler aumentó -primero en 50 dólares al mes y luego en 200- se interesó por comprar una casa.
La Sra. Baenen dijo que ha hablado con muchas personas en situaciones similares. En su zona, que históricamente ha sido asequible, está viendo a personas que viven en apartamentos de ciudades pequeñas pero que pagan los precios de las grandes ciudades.
A los asesores financieros les preocupa que el prospecto de la subida de los precios de la vivienda y de los tipos hipotecarios pueda llevar a algunos inquilinos a entrar en pánico y a pagar de más por las propiedades, dijo Malik Lee, fundador y director gerente de Felton & Peel Wealth Management.
Al comprar una vivienda, el comprador debe dar un pago inicial, que puede ir desde cero, en el caso de los préstamos garantizados por el Departamento de Asuntos de Veteranos, hasta al menos el 20% en muchas hipotecas estándar. Según Redfin, los costes de cierre suelen suponer entre el 2% y el 5% del importe del préstamo.
A partir de ahí, el comprador tiene que calcular el total mensual.
El Sr. Lee señala las calculadoras de hipotecas que permiten a la gente ver el impacto del seguro hipotecario privado, las cuotas de la asociación de propietarios y otros costes que tendrán en su pago mensual. Dice que un comprador debe tener cuidado de gastar más del 25% de sus ingresos en estos conceptos mensuales.
El impacto del aumento de los tipos de interés hipotecarios depende de la hipoteca total del comprador. Por ejemplo, un comprador que adquiere una vivienda de un millón de dólares y da un 20% de entrada se queda con una hipoteca de 800.000 dólares.
Si el tipo de interés a 30 años de esa hipoteca es del 2,75%, pagaría aproximadamente 3.200 dólares al mes. Si el tipo aumentara al 3,5%, sus pagos se acercarían a los 3.600 dólares.
«Soy muy estricto a la hora de asegurarme de que cuando se entra en la casa, no se agotan las reservas sólo para entrar en ella», dijo el Sr. Lee.
Una vez que el comprador ha hecho estos cálculos, lo siguiente es comparar el pago de una posible hipoteca con los pagos de un alquiler actual. Algunas personas pueden encontrar que los pagos de la hipoteca pueden costarles tanto -o menos- que el aumento del alquiler, dijo Audrey Chaney, agente inmobiliario de Realty ONE Group Complete y ACRE & CO en Sacramento.
«Si estás gastando 2.400 dólares al mes en alquiler, eso podría ser el capital de una casa. Si lo haces durante dos años, son casi 50.000 dólares», dijo.
Baenen advierte a sus clientes de que no se precipiten a comprar algo que no pueden pagar o que no les gusta. La mayoría de los propietarios de viviendas por lo general tienen que permanecer durante tres a cinco años para recuperar los costos de cierre y de mudanza.
«La gente se asusta» con los tipos de interés de las hipotecas, dice. «Pero yo les digo: ‘Todavía va a estar por debajo del 4%. Necesitamos un poco de perspectiva. En la década de 2000, estaba por encima del 6%’. Así que sigue siendo realmente bajo, siguen siendo tipos de interés históricamente bajos».
La Sra. Quinn, de Sacramento, y su prometido cerraron la compra de una casa adosada en enero y tienen previsto mudarse este mes.
La Sra. Quinn dijo que encontraron un lugar que se ajustaba a su presupuesto y a las especificaciones de ubicación, y -lo más importante para ella- los pagos de la hipoteca se situaron en torno a lo que ella y su prometido habían estado pagando de alquiler por sus apartamentos.
«Cuando se piensa en ello, una hipoteca que era lo mismo que se estaba pagando de alquiler, es una especie de obviedad», dijo.
