Cómo obtener ingresos pasivos en propiedades de alquiler
Si está buscando comenzar a obtener ingresos pasivos de bienes raíces, o ganar más de lo que ya es, invertir en propiedades de alquiler es un excelente método para eso. Con un retorno de la inversión (ROI) promedio del 10.6% para bienes raíces residenciales y un ROI promedio de 9.5% en bienes raíces comerciales, existe un gran potencial para obtener grandes cantidades de ingresos pasivos. ¡Tanto es así, que algunas personas se jubilan a los 30 años viviendo solo de sus ingresos pasivos de propiedades de alquiler!
¿Cómo se obtienen ingresos pasivos en propiedades de alquiler?
La forma de obtener ingresos pasivos en propiedades de alquiler es alquilar propiedades de alquiler a inquilinos que le pagarían cada mes para vivir o usar ese espacio.
Desafortunadamente, sin embargo, si fuera tan simple, no habría una gran cantidad de información sobre el tema. En realidad, hay mucho más en qué pensar cuando se trata de asegurar la mayor cantidad de ingresos pasivos de las propiedades de alquiler. ¡Debe elegir el tipo correcto de propiedad, la ubicación correcta, el respaldo financiero correcto e incluso los inquilinos correctos! Las propiedades de alquiler tambalean la línea entre el ingreso activo y el ingreso pasivo.
Accede a estas útiles guías sobre otros tipos de negocios que puedes iniciar.
Si aborda el proceso incorrectamente, lo que se supone que es una forma de obtener ingresos pasivos puede convertirse rápidamente en un dolor de cabeza masivo en el mejor de los casos, y en una demanda y pérdida de dinero en el peor. Siga leyendo para obtener más detalles sobre cómo aumentar sus posibilidades de éxito en obtener ingresos pasivos a través de propiedades de alquiler.
Empieza a obtener ingresos pasivos con las propiedades de alquiler
Cuando se trata de bienes raíces, tiene la opción de propiedades residenciales y comerciales. También tiene múltiples tipos de inversión diferentes para elegir: un alquiler unifamiliar, un complejo de apartamentos, un edificio industrial, un espacio de oficinas y más. Sin embargo, para alguien que primero comienza con la obtención de ingresos pasivos en propiedades de alquiler, sería mejor comenzar con un alquiler unifamiliar.
La razón de esto es porque es más fácil de administrar. También es una forma de sumergir los dedos de los pies en el mundo de los bienes raíces antes de saltar todo. Tratar con menos inquilinos hará su vida más fácil.
Además, tendrá la oportunidad de aprender y mejorar sus habilidades de gestión de alquileres antes de comprar propiedades más complejas. También hay mucho menos riesgo con un alquiler unifamiliar.
Preparación financiera
Al asegurar una propiedad de alquiler, no tiene que comprar toda la casa usted mismo. En su lugar, puede obtener una hipoteca. Incluso puede ser privado o préstamos del gobierno hacer pagos de solo intereses con $0 de descuento. De cualquier manera, la forma en que financia la casa es esencial. Debe considerar todas sus opciones de financiamiento.
Los diferentes prestamistas de hipotecas tienen diferentes términos, tasas y políticas de pago. Debe investigar quién es el mejor prestamista con condiciones que le brinden el mayor retorno de la inversión. La forma de determinar si está obteniendo un buen trato es averiguar cuáles serían sus gastos y basar su cálculo de ROI en los términos que obtendría (también conocidos como sus pagos mensuales).
Si bien algunos prestamistas hipotecarios le permitirán poner un pago inicial tan bajo como el 3% en una casa, la mayoría querrá al menos un pago inicial del 20%. Si elige ir con un pago inicial más bajo, el prestamista requerirá que obtenga un seguro hipotecario privado (PMI). Este seguro protege a su prestamista si deja de hacer pagos de su préstamo. El seguro no tiene ningún beneficio para usted, por lo que es en su mejor interés ahorrar suficiente dinero para poner el pago inicial del 20% en su lugar.
Por otro lado, también podría obtener un préstamo que no requiera ningún pago inicial. Estos tipos de préstamos generalmente vienen con tasas de interés significativamente más altas. Algunos dirían que sacar este tipo de préstamo es arriesgado. Puedes hacer que funcione; si eres financieramente inteligente al respecto. Por un lado, no compre una casa cara. Si la casa cuesta solo $ 100,000 y está pagando un interés del 7% cada año, eso es $ 7000 al año. Si está ganando $ 10,000 al año con el alquiler (después de restar los gastos), eso es $ 3,000 al año en ingresos pasivos.
Sin embargo, los prestamistas que otorgan este tipo de préstamos querrán asegurarse de que tenga los ingresos adecuados para hacer los pagos de intereses usted mismo. O buscarán ver si tiene alguna garantía (como una casa anterior que compró). También se asegurarán de que tenga un puntaje de crédito alto.
Si desea obtener más información sobre si sería o no el candidato adecuado para un préstamo de solo interés, y para tener una mejor comprensión de los riesgos involucrados, haga clic en aquí.
Averiguar la tasa de capitalización y el ROI
Antes de averiguar qué propiedad para comprar, debe calcular su tasa de capitalización y el retorno de la inversión. Ambos le ayudarán a determinar la cantidad de ingresos pasivos que puede obtener.
Ambos son importantes para calcular. La tasa de capitalización le mostrará lo que debe valer una propiedad en función de los ingresos por alquiler generados. Sin embargo, no tiene en cuenta el apalancamiento, por lo que también querrá calcular su ROI.
El apalancamiento es la forma en que utiliza su deuda para aumentar su rendimiento potencial de la inversión.
Las tasas de capitalización son útiles para comparar propiedades similares en la misma área de mercado. En general, debe disparar para una tasa de capitalización del 4% al 10% por año. Sin embargo, debido a que los alquileres justos del mercado, los valores de mercado, los impuestos a la propiedad y los gastos operativos varían según la ubicación, también lo hace lo que se considera una «buena tasa de capitalización». En última instancia, una excelente tasa de capitalización para un mercado podría significar una pésima tasa de capitalización para otro.
Por otro lado, su ROI tiene en cuenta el poder del apalancamiento. Verá que, dependiendo de los términos de su préstamo, su ROI puede variar drásticamente. Es por eso que es vital considerar los términos de su préstamo antes de tomar uno, como se indicó anteriormente. En términos de ROI, muchos inversores están contentos con un ROI del 10%. Sin embargo, algunos inversores no comprarán una propiedad sin un ROI del 20% o más.
Clic aquí para averiguar cómo calcular su tasa de capitalización y ROI.
Elegir una propiedad de alquiler
Hay mucho que tener en cuenta cuando se trata de elegir una propiedad de alquiler. Esta decisión no debe tomarse a la ligera. Invertir en bienes raíces es un compromiso financiero sustancial, y no puede darse el lujo de tomar decisiones seriamente malas. Hacer su investigación y saber cuándo comprar una casa y qué tipo de propiedad comprar es crucial. Los detalles sobre cómo elegir la mejor propiedad se detallarán a continuación.
Investigación
Cuando se trata de elegir sabiamente una inversión inmobiliaria de alquiler, debe investigar. La investigación es crucial para asegurarse de que va a invertir en una propiedad que va a generar ingresos. Si no sabe cómo hacer la investigación usted mismo, siempre puede contratar a un profesional para que lo ayude.
La investigación que debe realizar incluye lo siguiente:
- Visitar físicamente la propiedad de inversión que desea comprar, así como verificar el estado de la misma.
- Realización de un análisis del mercado inmobiliario para determinar el ROI potencial.
Una vez más, si no sabe cómo realizar el análisis de mercado usted mismo, es imperativo que contrate a un experto que pueda ayudarlo a tomar las mejores decisiones.
Tipos de propiedades de alquiler
Viviendas unifamiliares
La mayoría de los propietarios comienzan con su casa unifamiliar estándar. En la mayoría de los mercados, son los más fáciles de alquilar y los más fáciles de comprar.
Condominios/Cooperativas
Un condominio es básicamente un apartamento que usted posee al igual que una casa y es parte de una asociación de condominios. Pueden hacer grandes alquileres, especialmente en algunos mercados. Sin embargo, hay factores importantes a considerar cuando se trata de condominios.
Algunas asociaciones de condominios imponen severas restricciones al alquiler de la propiedad. Además, básicamente todas las asociaciones de condominios imponen una tarifa mensual de la asociación de propietarios (HOA). Deberá considerar la tarifa de HOA cuando calcule los números de su margen de ganancia.
Multifamiliar
Una casa multifamiliar tiene varias unidades segregadas. Estos también pueden hacer grandes alquileres, pero generalmente agregan una cierta complejidad a la mezcla.
El alquiler de cada unidad podría ser difícil de calcular en función de la singularidad de cada unidad. También lidiarás con varios inquilinos que viven en el mismo edificio, lo que a veces puede significar un desastre basado en la mezcla específica de personajes.
Sin embargo, un beneficio de las unidades multifamiliares es que si un inquilino se va, aún tiene flujo de efectivo mensual de los inquilinos restantes mientras comercializa la unidad disponible.
Propiedades de lujo
¿Quién no ha navegado por algunas de las casas más caras de Internet y ha soñado con tener una? Si se encuentra en la posición de ingresar al mercado de alquiler de lujo, estará jugando un juego de altos riesgos y altas recompensas.
Las propiedades de lujo tienen un grupo mucho más pequeño de inquilinos potenciales y es posible que la propiedad permanezca vacía por un tiempo. Sin embargo, los inquilinos de casas de alta gama tienden a ser más estables en sus carreras y es mucho menos probable que tengan dificultades para obtener el cheque de alquiler cada mes.
Propiedades Vacacionales
Las cabañas frente al lago y los chalets de esquí son un animal completamente diferente en comparación con otros alquileres.
Por un lado, la mayoría de los inquilinos no arrendarán el propiedad por un largo período de tiempo. Además, el alquiler mensual puede fluctuar drásticamente con las estaciones dependiendo de su propiedad específica.
Una fuerte ventaja, sin embargo, de las propiedades de vacaciones es que ocasionalmente puede encontrar la propiedad disponible para su propio uso personal. Podría, por ejemplo, reservar el fin de semana del Día de los Caídos para usted en su cabaña en el lago y luego alquilarlo por el resto del verano.
Llave en mano VS. Fixer-Uppers
A la hora de elegir una propiedad, algunas personas son firmes defensoras de las propiedades «llave en mano», mientras que otras prefieren las casas «flip» (en las que se compra un «fixer-upper», se arregla y luego se vende para obtener un beneficio). Las propiedades «llave en mano» son propiedades totalmente renovadas que pueden comprarse y alquilarse inmediatamente. Los «Fixer-Uppers» requieren que usted haga renovaciones.
Sea cual sea el tipo de propiedad que desee comprar, debe seguir investigando. Debe sopesar los ingresos potenciales frente a los gastos. Ambos pueden aportarle ingresos pasivos, pero también pueden ser costosos. No hay una respuesta correcta definitiva. De nuevo, por eso es tan importante la investigación.
Dicho esto, sin embargo, hay algunos pros y contras clave a considerar para ambos.
Ventajas de la propiedad llave en mano:
- No tiene que esperar meses para que se completen las reparaciones y la construcción. Puede comprar la casa e inmediatamente alquilarla después.
- No tiene que estresarse por hacer reparaciones y cumplir con los códigos de construcción.
Ventajas de la propiedad superior de Fixer:
- A veces puede negociar esto y obtener un excelente trato. Si puede arreglar la casa de manera rápida y barata, puede terminar cobrando mucho más por el alquiler, y pueden ser muy rentables.
- El precio es más bajo que el de otras viviendas de la zona.
- Puedes decidir qué mejoras quieres hacer y contratar la mano de obra.
- Usted tiene más control sobre el diseño, la apariencia y el estilo de la casa.
Contras de la propiedad llave en mano:
- Las casas llave en mano tienden a generar un ROI más bajo que las casas que cambiarías.
- Costosa inversión inmobiliaria.
- Menos control sobre el diseño, la apariencia y el estilo de la casa.
- Hay compañías llave en mano que arreglarán el hogar estéticamente, pero no resolverán problemas, como los fundamentales y eléctricos. Si no investigas, podrías terminar con una casa terrible en un lugar terrible.
Contras de la propiedad Fixer Upper:
- Puede haber una responsabilidad sustancial involucrada en la remodelación de los mismos, por lo que pueden terminar siendo costosos.
- Cuanto más tiempo dedique a la remodelación, más ingresos perderá cada mes.
- Debido al costo de mano de obra adicional, materiales mejorados y otros proyectos que aumentarán sus gastos, presupuestar un fixer-upper puede ser difícil.
- Aunque existe la posibilidad de obtener mayores rendimientos, también existe un mayor riesgo. Las compañías de seguros también consideran que los fijadores son de alto riesgo, especialmente si han sido embargados o abandonados en el pasado.
Una vez más, siempre investigue sobre cualquier casa que planee comprar. Asegúrese de sopesar los costos y beneficios. Si va con una propiedad llave en mano, necesita saber como protegerse contra empresas inmobiliarias llave en mano potencialmente peligrosas. Por otro lado, puede encontrar más información sobre cómo elegir un fixer-upper aquí.
Ubicación
Al elegir la ubicación de la propiedad, no tiene que elegir una propiedad en su estado. Por ejemplo, si vive en California, es posible que desee considerar invertir en estados cercanos con viviendas más baratas. Vale la pena echar un vistazo a la propiedad en otros estados. Es posible que pueda invertir en una mejor propiedad inmobiliaria que simplemente comprar una casa en su pueblo, ciudad o estado.
Cuando se trata de elegir una ubicación, debe buscar lo siguiente:
- Economías locales vibrantes
- Bajas tasas de desempleo
- Oportunidades de alquiler de alta ocupación
- Altos ingresos per cápita
- Buenos barrios con una baja tasa de criminalidad
La razón por la que está buscando estos factores es que 1) desea reducir la posibilidad de vacante de inquilino; 2) quieres una propiedad en la que la gente quiera vivir. No importa lo barata que sea una casa: si las personas no se sienten seguras viviendo en ella, no lo harán. Por eso es tan importante el segundo punto.
Usted puede encontrar la casa perfecta en un barrio que falta. O puede tirar de un 180 completo y ver un vecindario estelar con una casa no tan impresionante. Resista el impulso de apretar el gatillo en cualquiera de las casas.
Además, otro consejo para buscar una ubicación de alta calidad es buscar propiedades cerca de universidades, especialmente las privadas. Tener una casa cerca de una universidad te da una mayor probabilidad de tener siempre inquilinos porque habrá estudiantes cada año buscando vivienda cercana. Además, si coloca la casa cerca de una escuela privada donde tiende a asistir a muchos estudiantes ricos, puede cobrar un alquiler más alto. Después de todo, las personas ricas tienen el dinero para pagarlo. Además, si está a poca distancia de la universidad, hay personas dispuestas a pagar un centavo por eso.
Compre a una buena relación calidad-precio
Cuando encuentra una propiedad que le gusta, puede ser tentador pagar de más para amarrarla. No. El pago excesivo reduce su margen de ganancia.
En su lugar, espere hasta que llegue un acuerdo razonable. Echa un vistazo a lo que las propiedades comparables van para en la zona. Si bien le costará tiempo, su billetera se lo agradecerá más tarde.
Preste atención a la construcción de la casa
Si bien su mandíbula puede caer en el sitio de una casa ostentosa, más simple es casi siempre mejor cuando se trata de alquileres. Las casas con construcción estándar serán menos costosas de reparar y mantener a largo plazo. Las casas ornamentadas también reducen el grupo de inquilinos potenciales para su propiedad.
También preste atención a factores importantes, como el techo o si la casa se encuentra en la parte inferior de una pendiente. Un techo sin una pendiente pronunciada puede tener problemas en áreas con fuertes nevadas. Las casas en la parte inferior de una pendiente pueden ser más propensas a las inundaciones y tener costosas reparaciones de cimientos que se realizarán más adelante.
Conozca sus leyes y regulaciones locales
¿Sabía que en San Francisco, si anuncia una propiedad de alquiler como que tiene una vista y la nueva construcción luego bloquea esa vista, su inquilino puede obligarlo a reducir el alquiler?
La mayoría de los propietarios primerizos no estarían al tanto de la larga lista de reglas y regulaciones que vinculan a los propietarios. Asegúrese de no ser mordido por una de estas reglas o regulaciones en el futuro porque no hizo su tarea de antemano.
Avail ofrece un gran recurso estado por estado para que los propietarios investiguen las leyes aplicables.
Si todavía le preocupan las leyes de propietarios, consulte los sitios web de vivienda de su estado, condado y ciudad para obtener más información, o consulte a un abogado de bienes raíces con experiencia.
Considere su propio viaje diario a la propiedad
Si va a ser un propietario práctico, piense en el tiempo que pasará viajando a la propiedad. Ese viaje de una hora de ida y vuelta podría convertirse en un dolor de cabeza absoluto para usted, especialmente si su inquilino lo llama en la mañana con una emergencia.
Más grande no siempre es mejor
Ciertamente pagará más por una casa de cinco habitaciones, pero es posible que no cobre mucho más en alquiler que si hubiera comprado una casa de cuatro habitaciones. Las casas más grandes también tienen más componentes, lo que se sumará a su lista de reparaciones y mantenimiento.
Tampoco descuide el tamaño del lote. Una casa en un lote de dos acres puede no cobrar mucho más alquiler que la misma casa en un lote de medio acre, pero ciertamente terminará pagando más en impuestos a la propiedad por la casa de lote de dos acres.
Inspección de la propiedad
Este aspecto de la compra de una casa es crucial. Ya sea que compre una llave en mano o un fixer-upper, debe inspeccionar la casa. Una casa puede verse bien a primera vista, pero si viene con un montón de problemas que no verificó antes de comprar, eso terminará costándole. Si no inspecciona, podría terminar comprando una casa que no vale la pena el dinero.
Obtener un inspector de viviendas independiente y profesional puede ayudarlo a descubrir problemas como un techo deteriorado, cimientos defectuosos o un sistema de plomería dañado.
Al inspeccionar la casa, el inspector debe verificar estos aspectos:
- Accesorios de plomería, grifos y calentador de agua
- Termostatos y sistema de calefacción, refrigeración y ventilación (HVAC)
- Panel eléctrico, interruptores de luz y tomas de corriente
- Estuco o pintura exterior
- Canaletas de lluvia y bajantes
- Espacio ático
- Techo
- Fundación
Una vez que haya inspeccionado la propiedad y sepa que no tiene ningún problema significativo, puede seguir adelante con la compra de la casa.
Encontrar los inquilinos adecuados para su propiedad de alquiler
Encontrar a los inquilinos adecuados puede hacer una gran diferencia en cuán «pasivos» son realmente sus ingresos. Si tiene inquilinos que no pagan su alquiler a tiempo, terminan necesitando ser desalojados o lo llaman a todas horas de la noche, tendrá que hacer mucho más trabajo del requerido para obtener ingresos pasivos típicos.
Desea inquilinos que paguen a tiempo, que se encarguen de lo necesario y que planean alquilar a largo plazo. Este tipo de inquilino es más probable que se encuentre en áreas de altos ingresos. Por otro lado, los inquilinos en áreas de bajos ingresos generalmente tienden a causar daños negligentes a la propiedad, no pagan su alquiler a tiempo y alquilan a corto plazo.
Sin embargo, siempre hay algo de margen de maniobra cuando se trata de elegir dónde comprar una casa. Solo asegúrese de que, pase lo que pase, evalúe a sus inquilinos. Siempre verifique su nivel de ingresos y calificación crediticia. También debe verificar los antecedentes de alquiler, penales y laborales.
Entonces, ¿cómo hacer para encontrar un inquilino? A continuación se presentan algunos consejos que podrían ayudarlo a atrapar a un inquilino.
Use un letrero de «Se alquila»
Entra en tu supermercado o ferretería local y lo más probable es que tengan varios letreros de «Se alquila» para que elijas.
Es la forma más antigua y sencilla de capturar a un inquilino, pero comercializará su alquiler a cualquiera que pase. Lo que es aún mejor es que solo gastará unos pocos dólares usando esta herramienta de marketing.
Craigslist
Muchos inquilinos potenciales comienzan su búsqueda en Craigslist. Puede publicar su propiedad en menos de 10 minutos y en la mayoría de las ciudades de Estados Unidos, Craigslist no le cobra nada por las publicaciones de alquiler.
Asegúrese de usar fotos de alta calidad para captar la atención. También enumere cualquier detalle importante (por ejemplo, la política de mascotas, quién paga los servicios públicos, etc.) para que no se comuniquen con usted personas que no serán adecuadas para su propiedad.
Sitios web de alquiler
Los sitios web de bienes raíces, como Zillow y Trulia, se han convertido en herramientas populares para navegar por propiedades en alquiler. Le dan a su listado una apariencia más profesional y facilitan que los posibles inquilinos revisen su propiedad en su teléfono inteligente utilizando aplicaciones.
Muchos de estos sitios solían hacer que los listados de alquiler estuvieran disponibles de forma gratuita, sin embargo, muchos han comenzado a cobrar una tarifa.
Al igual que la publicación en Craigslist, su listado debe incluir fotos llamativas e información relevante.
Redes sociales
Piensa en todos los amigos que tienes en Facebook. Ahora piensa en todos los amigos que tienen esos amigos.
Crear una publicación de Facebook que muestre su alquiler difunde su listado a través de una red ilimitada. ¿El costo para usted de hacer esto? Cero dólares.
Medios impresos
Lo creas o no, alrededor de 30 millones de estadounidenses todavía se suscriben a su periódico local. Si bien esta ruta le costará algo de dinero, cualquiera que lea un periódico en estos días probablemente tendrá menos probabilidades de ser un inquilino de baja calidad.
Tenga en cuenta que tendrá que aprender la jerga abreviada específica asociada con este tipo de listados. Por ejemplo, «W / D» indica que la propiedad viene con lavadora y secadora.
Boca a boca
Lo más probable es que alguien que conozcas conozca a alguien en el mercado para un alquiler. La próxima vez que asista a la barbacoa de un amigo o al partido de fútbol de su hijo, mencione el hecho de que tiene una casa lista para alquilar. Hablar es barato y este método no te costará ni un centavo.
Agente Inmobiliario
Con mucho, la forma más costosa de obtener un inquilino será utilizando los servicios de un agente de bienes raíces. No es raro que un agente cobre entre el 50 y el 100% del alquiler de un mes por su trabajo.
Pero con ese costo vienen algunos beneficios adicionales para usted. Lo más probable es que un agente experimentado haya dominado el arte del marketing y sepa qué tipo de alquiler puede obtener para su casa. Su lista de deberes a menudo incluye mostrar la propiedad a posibles inquilinos, responder llamadas de consulta y evaluar a los solicitantes. Esto le permite sentarse y esperar hasta que sea hora de firmar el contrato de arrendamiento.
Obtener un administrador de propiedades
Por último, pero no menos importante, es conseguir un administrador de propiedades. Si bien sí, técnicamente podría administrar la propiedad usted mismo, le quitaría gran parte de la parte «pasiva» de los ingresos. Si no desea atender las llamadas de sus inquilinos a las 2 a.m. o administrar la propiedad las 24 horas del día, los 7 días de la semana, sería aconsejable contratar a un profesional para que haga estas cosas por usted.
Incluso con un administrador de propiedades, todavía hay trabajo que puede tener que hacer, pero al menos disminuirían la carga sobre usted. Además de estar más disponible para sus inquilinos de lo que probablemente quiera estar, también pueden ayudarlo con:
- Publicidad de una propiedad de alquiler vacante
- Selección de inquilinos potenciales
- Desalojo de inquilinos
- Asegurarse de que está siguiendo las leyes federales, estatales y locales de propietarios-inquilinos
A pesar de que puede que no sea una necesidad conseguir un administrador de propiedades (que veremos más de cerca a continuación), el punto de comprar una propiedad de alquiler de ingresos pasivos es hacer lo menos posible sin dejar de tener dinero entrando. Dicho esto, si decide contratar a un gerente de propiedad, asegúrese de verificar su cartera de clientes, experiencia y capacitación, índice de retención de clientes, tasa de renovación de arrendamiento de inquilinos y sus tasas promedio de desalojo antes de tomar una decisión de contratación.
Cuándo usar un administrador de propiedades
Posee un gran inventario de propiedades de alquiler
Si se mantiene en ello y hace crecer su cartera de alquileres, llegará a un punto en el que administrar todo se convertirá en algo más que un trabajo a tiempo completo. Una vez que llegue a este punto, debe considerar seriamente utilizar un administrador de propiedades para aliviar el estrés.
No vives en el área ni viajas con frecuencia
Si bien Internet permite realizar todo tipo de tareas de forma remota, con los alquileres llegará un momento en que alguien necesite visitar la propiedad. Ya sea que se trate de una reparación, inspección o exhibición, si está permanentemente o con frecuencia fuera del área, un administrador de propiedades puede encargarse de esas tareas en persona.
No quieres lidiar con la molestia
Los inodoros se romperán. Los rociadores deben ser soplados. Cualquier propietario sabe que la lista sigue y sigue para el mantenimiento de una casa. Si se encuentra resistiendo a la idea de manejar todo esto o recibir llamadas de quejas de su inquilino, un administrador de propiedades se ocupará de estas tensiones por usted.
Cuándo transmitir a un administrador de propiedades
No puedes permitírtelo
Lo más probable es que use una hipoteca para comprar su casa. Agregue el pago de la hipoteca a la lista de todo lo demás para lo que escribirá un cheque, como los impuestos a la propiedad y el seguro, y puede encontrar que el costo de un administrador de propiedades no es factible.
Usted es un propietario a tiempo completo
¿No tienes una carrera a tiempo completo? Entonces puede considerarse un propietario a tiempo completo. Si la idea de comunicarse con los inquilinos y manejar el mantenimiento y las reparaciones no lo desanima, entonces puede considerar ahorrarse el costo de un administrador de propiedades y mantener el dinero extra en su bolsillo.
Configuración de una LLC para su alquiler
La mayoría de los propietarios serios no mantienen el título de su propiedad a su nombre personalmente. Establecen una compañía de responsabilidad limitada (LLC) para este propósito. Cuando comienza a enumerar los beneficios de establecer una LLC para su alquiler, queda claro que es algo que debe considerar seriamente.
Limita su responsabilidad personal
Todo está en el nombre. Muchos propietarios se encuentran en la desafortunada posición de ser demandados en algún momento. Mientras tenga sus patos en fila y su propiedad de alquiler esté en manos de su LLC, el demandante se verá obligado a demandar a su LLC. Esto significa que cualquier activo que usted posea personalmente, como su residencia, automóviles, cuentas bancarias, estará seguro en caso de que se emita una sentencia contra su LLC.
Beneficios fiscales
¿Quién quiere darle al IRS más de lo que absolutamente tiene que dar? Con una LLC, se verá obligado a mantener sus gastos comerciales separados de sus gastos personales. Esto hará que sea más fácil reclamar deducciones comerciales cuando el contribuyente llame en abril.
Además, las LLC están sujetas a impuestos de «transferencia», lo que significa que los ingresos de la LLC se gravarán como parte de sus ingresos personales.
Define claramente los derechos y responsabilidades con los socios
Si está comprando una propiedad de alquiler con un socio, que no sea su cónyuge, querrá dejar en claro los derechos y responsabilidades de cada socio. Cuando forma una LLC, crea lo que se llama un «acuerdo operativo».
Este importante documento aborda todo tipo de eventos, como la muerte de un socio y cómo se distribuirán las ganancias. Sin una LLC, corre el riesgo de encontrarse con una situación en la que usted y su pareja llegan a un desacuerdo y no tienen un documento legal para abordar la situación. Eso deja el compromiso o una demanda como sus únicas opciones.
¿Cuándo debo configurar la LLC para mi alquiler?
¡Lo antes posible! Idealmente, cuando firme el acuerdo de compra, su LLC aparecerá como el comprador. Esperar hasta más tarde puede crear todo tipo de dolores de cabeza que podrías haber evitado.
Por un lado, si tiene una hipoteca contra la propiedad, tendrá que recibir permiso del banco para transferir el título de la propiedad de usted a su LLC. No todos los prestamistas serán fácilmente persuadidos para permitir esto.
Además, si ya tiene un contrato de arrendamiento firmado, tendrá que actualizarlo para asegurarse de que su inquilino entienda que ya no es personalmente el propietario.
Finalmente, algunos estados evalúan las tarifas de transferencia de títulos en cualquier momento en que el título de bienes raíces cambie de manos. Si bien algunos estados pueden proporcionar una exención para transferir propiedad de usted personalmente a su LLC, otros pueden imponer cargos en su contra.
Cómo configurar una LLC
Hágalo usted mismo
Busque en Internet y encontrará guías de bricolaje para configurar una LLC por su cuenta. Algunos sitios incluso proporcionan documentos gratuitos para rellenar el espacio en blanco para hacerlo.
Ten mucho cuidado si vas por este camino. Algunos estados tienen requisitos muy específicos para la formación de LLC y no todos los sitios tienen información precisa o actualizada.
Usar un sitio legal
Hay sitios web dedicados por ahí, como LegalZoom y Nolo, que lo ayudarán a crear una LLC por una tarifa. Estos sitios son de buena reputación y trabajan con abogados de todo el país para garantizar que su LLC sea legítima. Muchos incluso presentarán la documentación necesaria con su estado o ciudad directamente y le ahorrarán la molestia de hacerlo.
Contrate a un abogado
Con mucho, este será el método más caro para crear su LLC. Sin embargo, un abogado experimentado posee una gran cantidad de conocimientos que pueden ser invaluables. Debe considerar especialmente contratar a un abogado si está buscando configurar una LLC compleja o necesita personalizaciones especiales en sus documentos.
Terminando: Obtener ingresos pasivos en propiedades de alquiler
Si bien la compra de bienes raíces requiere mucha investigación y una cuidadosa toma de decisiones, el retorno de la inversión puede ser alto. Si juegas bien tus cartas, puedes ganar mucho dinero con propiedades de alquiler. Cuantas más propiedades compre, más agudo será tomar las mejores decisiones de compra y elegir a los mejores administradores de propiedades e inquilinos. También comenzará a aumentar sus ingresos pasivos cada vez más.
El objetivo es tener tantos ingresos pasivos que una vacante en una casa ya no te estrese. Mejor aún, ¡haz que tu objetivo sea tener tantos ingresos pasivos que puedas renunciar a tu trabajo diario!
Si invertir y administrar propiedades de alquiler es demasiada participación para su gusto, puede considerar invertir en REIT para generar ingresos pasivos a partir de dividendos.
