Comprar una primera vivienda cuesta más de lo que se piensa, sobre todo ahora
El mercado de la vivienda hace que los ofertantes renuncien a las inspecciones y estiren los presupuestos para seguir siendo competitivos, pero el aumento de los costes de las viviendas y de las reparaciones hace que sea un gran riesgo.
La compra de la primera vivienda siempre es estresante. Comprar ahora, con el aumento de los precios de los inmuebles que se come los ahorros y la inflación que eleva el coste de las reparaciones de la vivienda, está resultando especialmente costoso para algunos compradores primerizos.
Los nuevos compradores están destinando más dinero a los pagos iniciales y al aumento de los costes de cierre a medida que los precios suben. Para competir en el mercado actual, los compradores también renuncian a las inspecciones y hacen tratos rápidos, dicen los agentes, decisiones que suponen grandes riesgos y costes potencialmente mayores.
Renunciar a una inspección puede significar que los compradores se enfrenten a reparaciones necesarias poco después de mudarse, justo cuando los presupuestos ya están muy ajustados. Y el coste de esas reparaciones es más alto de lo habitual en estos momentos, gracias a la escasez de mano de obra y a la inflación que hace subir el precio de los productos. La inflación subió un 7% en diciembre, al aumentar los precios de los electrodomésticos, el mobiliario y las operaciones domésticas.
Los que compran por primera vez también tienden a tener puntuaciones de crédito más bajas: una media de 720 frente a 753 para los compradores habituales, según los datos federales sobre hipotecas recopilados por el American Enterprise Institute. Cuanto más baja es la puntuación crediticia, más alto es el tipo de interés, por lo que esos nuevos compradores están pagando más cada mes en su hipoteca que los compradores más solventes.
«Los que compran una casa por primera vez son los menos preparados para hacer cosas como renunciar a una inspección o sobrepujar», dijo Ed Pinto, director del Centro de Vivienda del AEI.
Kathleen Jacob y su novio Eric Hilt perdieron tres casas diferentes en Nashville, Tennessee, a manos de postores más altos, a pesar de ofrecer más de 40.000 dólares por encima de la oferta en algunas de ellas. El verano pasado, la pareja se emocionó cuando su oferta de 461.000 dólares fue elegida para una casa de 112 años y 1.100 pies cuadrados. El vendedor puso dos condiciones: renunciar a la inspección y prometer que seguiría adelante con el trato aunque la propiedad se tasara por debajo del precio de compra.
Lo hicieron de todos modos.
«Algunos dirán que estás loco», dijo la Sra. Jacob, una funcionaria de información pública de 30 años.
«Pero cuando hay otras 12 o 15 ofertas por la misma casa te ves obligado a renunciar para seguir siendo competitivo».
El día de la mudanza de la pareja, un día caluroso de 95 grados, la unidad central de aire acondicionado de la casa se estropeó.
La nueva unidad y la instalación costaron unos 7.000 dólares, y optaron por un plan de pagos que ofrecía un interés cero durante cinco años. A la pareja le quedaban unos 15.000 dólares en su cuenta de emergencia, pero decidieron financiar el nuevo sistema para poder hacer frente a cualquier otro gasto inesperado.
Los compradores por primera vez representaron el 34% de todos los compradores de viviendas en 2021, en comparación con el 31% en 2020, según una encuesta de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. En todo el país, los compradores de vivienda por primera vez pagaron un precio medio de 252.000 dólares en 2021, más de un 9,5% más que en 2020, dijo la NAR. Las casas recientemente vendidas estuvieron en el mercado durante una mediana de una semana, una caída de tres semanas en 2020, encontró la encuesta.
Natalie Lvova y su esposo Lev Blinchik dijeron que tuvieron 15 minutos para recorrer su casa en Highlands Ranch, Colorado, antes de tener que decidir si hacer una oferta.
No se dieron cuenta de que muchas de las ventanas de la casa no se abrían o cerraban correctamente. Hicieron una inspección, pero el inspector no vio los problemas de las ventanas, dijo la Sra. Lvova. La siguiente sorpresa llegó con los presupuestos para reparar las ventanas: unos 50.000 dólares.
La Sra. Lvova, de 44 años, había presupuestado unos 15.000 dólares. La pareja está actuando por fases, reparando primero las ventanas de los dormitorios y del salón y pagando los arreglos con tarjetas de crédito.
La Sra. Lvova no es la única que se enfrenta a un aumento de los costes. El coste medio del mantenimiento de una vivienda unifamiliar aumentó un 9,3% hasta los 4.886 dólares en 2021, en comparación con el año anterior, debido en parte a la escasez de mano de obra y materiales, según el mercado de servicios en línea Thumbtack Inc.
Cheryl Costa, una planificadora financiera en Framingham, Massachusetts, dijo que aconseja a sus clientes presupuestar el mantenimiento y las reparaciones por un total del 1% al 3% del valor de la casa cada año. En el caso de una casa de 500.000 dólares, esto supone entre 5.000 y 15.000 dólares.
Costa recomienda hablar con los posibles vecinos para preguntarles sobre las inundaciones; llevar a un inspector de viviendas a la visita si los vendedores parecen dispuestos a exigir que se renuncie a una inspección; y hacer preguntas sobre cualquier cosa que parezca extraña en la información que aparece en la lista de la casa. Durante la visita a la casa, tome una foto del calentador de agua, sugirió. Suele tener una etiqueta del último administrador y el comprador puede intentar ponerse en contacto con esa empresa para obtener más información sobre el sistema, dijo.
Hace aproximadamente un año y medio, Max Sturm, de 34 años, y su esposa Gabrielle Sturm, de 31, consideraron que habían encontrado la casa de sus sueños, una casa de tres dormitorios con un sótano terminado en Montclair, Nueva Jersey.
Unas tres semanas antes del cierre, se enteraron de que necesitarían un seguro contra inundaciones. Ni el agente inmobiliario ni el vendedor habían informado de que la casa estaba en una zona inundable.
Una investigación posterior descubrió que los anteriores propietarios habían presentado reclamaciones relacionadas con las inundaciones a la Agencia Federal de Gestión de Emergencias. Finalmente, la pareja consiguió que el vendedor les devolviera el depósito de 60.000 dólares y rescindiera el contrato.
Los Sturms están ahora de alquiler en East Rutherford, N.J., hasta que el mercado inmobiliario se enfríe y recuperen los nervios.
«Todavía estamos conmocionados por esa primera experiencia», dijo el Sr. Sturm.
