Análisis de DiversyFund – Una mirada a esta empresa de inversión inmobiliaria

Debido a su capacidad para ayudar a los inversores a alcanzar sus objetivos financieros, producir ingresos por alquileres y beneficiarse de la revalorización del capital a medida que aumenta el valor de la propiedad, la inversión inmobiliaria es un medio potente para amasar riqueza.

Dado que cuesta mucho dinero comprar un edificio, restaurarlo y gestionarlo en función de sus objetivos, la inversión inmobiliaria tradicional puede resultar difícil para los inversores potenciales. La mayoría de las oportunidades de inversión inmobiliaria importantes sólo están disponibles para personas acreditadas con un patrimonio neto más elevado.

Una forma excelente de iniciarse en la inversión alternativa, los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) son vehículos muy apreciados por los inversores que buscan una forma más líquida de invertir en bienes inmuebles y una manera de generar ingresos. Cualquiera que tenga una cuenta de corretaje puede comprar y vender acciones de un REIT si éste cotiza en bolsa y participar en el pago de dividendos.

Pero, ¿qué ocurre si desea una mayor participación en el sector inmobiliario comercial pero no tiene idea de por dónde empezar?

Con su REIT público no cotizado, Diversyfund se enfrenta a este problema de frente. Este REIT tiene un requisito mínimo de inversión para los inversores regulares que están de acuerdo con bloquear su dinero durante al menos tres a cinco años.

En esta evaluación de Diversyfund, hablaremos de lo que ofrece esta plataforma, cómo se compara con la competencia y si Diversyfund es una buena opción para su cartera. ¿Listo? ¡Vamos a empezar!

Acerca de DiversyFund

DiversyFund fue fundada en 2016 por Craig Cecilio y Alan Lewis, quienes tienen experiencia en inversiones en bienes raíces comerciales y gestión de proyectos inmobiliarios. La compañía lanzó su fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) en 2019 y actualmente está desarrollando cinco proyectos de vivienda multifamiliar y estudiantil en California, Texas y Carolina del Norte.

Cómo funciona DiversyFund

DiversyFund es esencialmente un REIT con un giro. La compañía ofrece un REIT para inversores públicos y desarrolla y administra las propiedades contenidas en el REIT. Eso significa que DiversyFund controla todo, desde elegir qué proyectos desarrollar, cómo desarrollarlos y cómo administrar todo el dinero que fluye a través de su REIT. DiversyFund es una de las únicas plataformas de inversión inmobiliaria disponibles para inversores no acreditados que se integra verticalmente de esta manera.

La ventaja de esta estructura es que DiversyFund no cobra una tarifa de administración de su inversión. Las únicas tarifas que se le cobran son por el desarrollo del proyecto, que son estándar en cualquier REIT. Es importante destacar que gran parte de las ganancias anticipadas de DiversyFund provienen de la venta de sus propiedades de inversión al final del período de desarrollo. Por lo tanto, la compañía tiene tanto en juego en el éxito de sus inversiones como los inversores individuales.

Entonces, ¿qué hay dentro del REIT de DiversyFund? A partir del verano de 2020, la compañía está desarrollando cinco proyectos: cuatro complejos de apartamentos multifamiliares y una instalación de vivienda estudiantil, repartidas por California, Texas y Carolina del Norte. La compañía planea mejorar estas propiedades y vender cada una de ellas en un período de unos cinco años.

En particular, DiversyFund canaliza todos los ingresos de estas propiedades durante este período de cinco años a las propiedades o a nuevos proyectos inmobiliarios. Eso significa que los inversores no verán ninguna distribución hasta que una propiedad se venda dentro de varios años.

Servicios y características de Diversyfund

Diversyfund Investments se distingue por dar a todo el mundo, no sólo a los inversores acreditados, acceso a un REIT público no cotizado. Para que el fondo pueda comprar, reformar, gestionar y, en última instancia, vender las propiedades, los inversores deben comprometer su dinero durante un mínimo de tres años en fondos de capital privado cerrados, que es como funciona el fondo.

Los inmuebles multifamiliares (complejos de apartamentos) que componen el Diversyfund Growth REIT abarcan actualmente Carolina del Norte, Texas y California y tienen un mínimo de 100 unidades. Cada activo de la cartera del Diversyfund REIT ofrece una oportunidad de desarrollo inmobiliario de valor añadido. Esto significa que Diversyfund se encarga de gestionar y reformar cada propiedad de inversión para que aumente su valor y produzca la rentabilidad de referencia cuando se venda.

Diversyfund hace que la inversión en bienes inmuebles sea fácil y automatizada. Al abrir una cuenta en línea, ellos se encargan de gestionar su dinero y de distribuirlo entre las numerosas propiedades de acuerdo con la cantidad de capital que haya invertido.

Plataforma y herramientas de DiversyFund

La plataforma de DiversyFund es relativamente mínima, ya que hay poco que ver hasta que se venden las propiedades y se distribuyen los beneficios. La plataforma gira en torno a un gráfico de rendimientos proyectados, pero hay que tomar estos gráficos con pinzas. También puede acceder a los documentos fiscales y a los informes trimestrales de inversión a través de la plataforma de DiversyFund.

Rendimiento de Diversyfund

Los fondos de bienes raíces generalmente miden los rendimientos mediante el uso de una métrica llamada Tasa Interna de retorno o rentabilidad (TIR) porque detalla cómo está creciendo el fondo si vendiera la cartera en un momento dado.

El REIT de crecimiento de Diversyfund busca generar una TIR entre el 10% y el 20% para cada propiedad en su cartera en un horizonte de 5 años.

Es importante destacar que su rendimiento dependerá de la tasa de rendimiento real cuando se venda una propiedad. Los inversores reciben su principio y una ganancia de hasta el 7% (si se obtuvo una ganancia del 7% o más) antes de que DiversyFund reciba ganancias. Después de la primera ganancia del 7%, los inversores reciben el 65% de las ganancias adicionales hasta un rendimiento anual del 12% y el 50% de las ganancias adicionales más allá de ese nivel.

Retorno preferente

Los inversores inmobiliarios a veces reciben una rentabilidad preferente, lo que significa que reciben un pago garantizado después de la venta de una propiedad antes de que el fondo pueda recibir los beneficios restantes.

Diversyfund ofrece una rentabilidad preferente del 7% antes de que puedan recibir los beneficios restantes (si los hay).

Si hay beneficios, hay un reparto del 65% que reciben los inversores y un 35% que recibe Diversyfund.

Si la rentabilidad media anual es superior al 12%, el reparto de beneficios pasa a ser del 50/50.

Es importante recordar que los inversores sólo cobrarán después de la venta de un inmueble, y que no esperan vender ningún edificio de su cartera antes de 2023.

Requisitos de la cuenta de DiversyFund

Una de las cosas que hace que DiversyFund sea diferente es que tiene una barra extremadamente baja para ingresar. Cualquier residente de los Estados Unidos puede invertir en el REIT de la compañía. La inversión mínima es de solo $ 500, por debajo de los $ 2,500 cuando la compañía se lanzó por primera vez en 2019.

Precios y tarifas de Diversyfund

No hay comisiones de gestión de activos para los inversores de Diversyfund Growth REIT, ya que gestionan y desarrollan sus propias propiedades. Sin embargo, puede haber tarifas de desarrollador que van del 2% al 8%, dependiendo de las propiedades inmobiliarias multifamiliares en la cartera.

¿Cómo se compara Diversyfund con otros servicios?

Diversyfund es único entre otras plataformas de inversión inmobiliaria en línea porque no cobra una tarifa de administración de activos y tiene una inversión inicial asequible.

La mayor competencia de Diversyfund

Fundrise es uno de los nombres más importantes en la inversión inmobiliaria en línea porque ofrecen bajos mínimos de inversión y acceso a una amplia variedad de inversiones. Mientras que el REIT de crecimiento de Diversyfund solo tiene propiedades multifamiliares, la cartera de Fundrise también proporciona inversiones inmobiliarias residenciales. Ofrecen REIT no negociados altamente ilíquidos como Diversyfund, pero también proporcionan inversiones más líquidas, como su Interval Fund, en caso de que necesite acceso a su efectivo.

Otro competidor importante es CrowdStreet. CrowdStreet es una plataforma de crowdfunding inmobiliario que permite a los inversores acreditados invertir en diversas oportunidades de bienes raíces comerciales. CrowdStreet ofrece tres formas de invertir, incluidos fondos y vehículos, acuerdos individuales y a través de cuentas administradas privadas. Una de las mayores diferencias de inmediato es que CrowdStreet solo acepta inversores acreditados, mientras que Diversyfund también está disponible para inversores no acreditados. Además, donde Diversyfund solo ofrece propiedades multifamiliares, CrowdStreet solo ofrece inversiones en bienes raíces comerciales. Por lo tanto, dependiendo de sus objetivos de inversión, una plataforma puede adaptarse mejor a sus necesidades que la otra.

Diversyfund también se distingue en la industria del crowdfunding inmobiliario porque es el administrador y desarrollador de propiedades, lo que reduce significativamente los costos de los inversores.

Comparación con otras oportunidades de inversión

Invertir en bienes raíces es único porque requiere paciencia y horizontes de tiempo más largos antes de que los inversores vean un rendimiento.

Si está interesado en inversiones a corto plazo, entonces podría buscar en el mercado de valores, oportunidades de crowdfunding de capital u otras inversiones alternativas.

Independientemente de su elección, es mejor tener una cartera de inversiones diversificada para que los rendimientos potenciales de la inversión en otro compensen sus pérdidas potenciales en una clase de activos que puede incluir acciones, bienes raíces e inversiones alternativas.

¿Cual es el diferenciador clave de DiversyFunds?

DiversyFund ofrece una forma de bajo costo para invertir en bienes raíces comerciales, y específicamente en complejos de apartamentos multifamiliares. La inversión inicial mínima es de solo $ 500 y la compañía no acepta las mismas tarifas de administración del 1% o más que la mayoría de los REIT y las plataformas de inversión en bienes raíces.

La otra diferencia importante que distingue a DiversyFund es que la compañía está diseñada para obtener la mayor parte de su dinero de sus inversiones inmobiliarias. Esa es una señal alentadora para los inversores, ya que significa que DiversyFund está igual de invertido en el éxito de sus propiedades.

¿Es Diversyfund confiable?

Diversyfund tiene una calificación A + y muchas críticas positivas de inversores y clientes, lo que es un reflejo positivo de su confiabilidad como plataforma de inversión inmobiliaria.

Sin embargo, son una empresa relativamente nueva, y la inversión y gestión inmobiliaria es compleja. Por lo tanto, vale la pena acercarse al REIT de la compañía con cierta precaución. En el lado positivo, la compañía tiene tanta piel en el juego como sus inversores individuales de REIT y sus fundadores han pasado varias décadas trabajando en inversiones inmobiliarias comerciales.

Es importante destacar que DiversyFund está calificado por la SEC. Esto significa que la empresa está obligada a divulgar información financiera y de gestión y someterse a auditorías anuales. Además, para mantener un modelo de negocio honesto y transparente, Diversyfund también contrata a un auditor independiente de 3ª parte para auditar sus estados financieros anualmente.

¿Cuáles son los riesgos asociados con Diversyfund?

Las inversiones ilíquidas como el REIT de Diversyfund conllevan el riesgo de inversión de acceder a su efectivo muy difícil si lo necesita en un apuro. Otros riesgos incluyen la pérdida de capital, el riesgo del mercado inmobiliario y otros riesgos asociados con una inversión inmobiliaria.

Asegúrese de poder vivir sin su capital de inversión si elige invertir en el REIT de crecimiento de Diversyfund.

¿Para quién funciona mejor Diversyfund?

Los nuevos inversores que quieran aprender más sobre los fondos inmobiliarios integrados verticalmente con un umbral mínimo de inversiones bajo disfrutarán de una visión interna del mercado proporcionada por Diversyfund. Dado que Diversyfund es el desarrollador y administrador de propiedades, sus informes anuales proporcionan una gran cantidad de información sobre cómo se está desempeñando el fondo y cómo están administrando su capital.

Hay otras opciones para los inversores que desean invertir en bienes raíces pero preferirían una inversión más líquida, como los REIT que cotizan en bolsa y los fondos mutuos y ETF de REIT.

Veredicto final

En general, Diversyfund es parte de una nueva generación de plataformas inmobiliarias financiadas por crowdfunding que brinda una nueva oportunidad de inversión a los inversores no acreditados. La mayoría de los fondos estructurados como Diversyfund requieren una inversión inicial mucho mayor, y generalmente requieren que los inversores institucionales y acreditados participen en su aumento de capital.

Si desea invertir dinero en una cartera diversificada y tiene curiosidad por invertir en bienes raíces, Diversyfund puede ser una excelente oportunidad si ya tiene una cartera de inversiones y acceso a efectivo si lo necesita fuera de su inversión en Diversyfund.

Valoración general: 3.6 de 5

Pros

• Acceso único a REIT no negociado para inversión inmobiliaria
• Comisiones bajas e inversión mínima
• Los inversores no acreditados pueden invertir en activos alternativos
• Acceso para que el inversor medio obtenga ingresos por dividendos

Contras

• Nuevo fondo significa opciones de inversión limitadas
• Es difícil acceder al efectivo si lo necesita para otras inversiones
• Más ofertas inmobiliarias líquidas están disponibles en otros lugares