Lo que los vendedores de viviendas deben saber sobre las plataformas de iBuying

Los propietarios de viviendas que quieran venderlas rápidamente y ahorrarse las molestias de las visitas, las reparaciones y el largo proceso de cierre pueden acelerar el proceso recurriendo a un iBuyer. Estas plataformas de venta rápida -la «i» significa instantánea- suelen ser grandes empresas tecnológicas que compran casas a los vendedores directamente. Pueden hacer una oferta por su casa, a menudo en efectivo, en tan solo 24 horas. A menudo también pueden programar las fechas de cierre para que se adapten a su horario. Pero, si todo esto suena demasiado bien para ser verdad, tenga en cuenta que las transacciones de iBuying también tienen algunos inconvenientes. Siga leyendo para saber más.

¿Qué es iBuying?

El método iBuying para vender una casa tiene raíces anteriores a Internet. Años antes de que aparecieran los sitios web inmobiliarios, las empresas ponían carteles en los que ofrecían pagar en efectivo por las casas y luego revenderlas por un precio más alto, obteniendo un buen beneficio. Hoy en día, estas empresas pueden encontrarse fácilmente en Internet, siguiendo el mismo enfoque general: hacer ofertas rápidas en efectivo por viviendas y revenderlas.

«El iBuyer suele ser una empresa cuyo modelo de negocio consiste en comprar propiedades a los propietarios, realizar pequeñas reparaciones, normalmente cosméticas, y luego venderlas con un beneficio«, afirma Rick Sharga, vicepresidente ejecutivo de inteligencia de mercado de ATTOM Data Solutions. «Para el vendedor de la vivienda, las ventajas son la rapidez -la transacción suele producirse muy rápidamente una vez aceptada la oferta- y la certidumbre, ya que el acuerdo se cierra inmediatamente, a diferencia de poner una propiedad en el servicio local de listas múltiples y esperar las ofertas.»

Este enfoque puede ser muy atractivo para los vendedores que necesitan cerrar una venta rápidamente, ya sea por razones de estilo de vida o financieras. Pero no siempre es tan sencillo como parece.

Cómo funciona iBuying

El proceso de iBuying es muy sencillo. En la mayoría de los casos, el vendedor proporciona información básica sobre su casa, o a veces sólo la dirección, y en un breve plazo de tiempo, el iBuyer hace una oferta, a la vista de todos.

Jade Lee-Duffy, agente inmobiliario de Reali en San Diego, dice que las empresas de iBuying utilizan algoritmos para basar sus valoraciones en una propiedad. «Luego, un iBuyer hace una oferta en efectivo, a veces tan rápido como en 24 o 48 horas», dice. «Este proceso pretende agilizar la compra y venta de propiedades, eliminando esencialmente a los intermediarios de los bancos y los agentes inmobiliarios».

La comodidad de este proceso, sin embargo, tiene un precio para los vendedores. Como los iBuyers necesitan obtener un beneficio, suelen comprar viviendas por mucho menos de su valor de mercado estimado. «Hay que tener en cuenta que los iBuyers no van a pagar precios elevados por las casas, así que lo más probable es que la oferta sea baja», dice Ralph DiBugnara, presidente de la serie de vídeos inmobiliarios Home Qualified.

Además, aunque la oferta de un iBuyer se hace a la vista, si el vendedor acepta, el siguiente paso suele ser una inspección profesional de la vivienda. Si se descubre algún problema inesperado o costoso durante la inspección, es probable que eso afecte a la oferta inicial. «Podría hacer que rebajaran la oferta o la cancelaran», dice DiBugnara.

El crecimiento de iBuying

Aunque el iBuying ha prosperado en los últimos años en medio de un mercado inmobiliario muy competitivo, sigue representando una parte muy pequeña del mercado inmobiliario global. En 2021, por ejemplo, la actividad de compra de iBuyers se duplicó en comparación con 2019, según datos de CoreLogic. Sin embargo, a partir de 2021, las ventas de iBuyer todavía sólo representaban alrededor del 1 por ciento del total de compras de viviendas.

«El iBuying representa un porcentaje bastante minúsculo de las ventas totales de viviendas, pero se está convirtiendo en una práctica más aceptada y ocurre en más mercados de todo el país», dice Sharga. «Es probable que el número de viviendas compradas y vendidas mediante este proceso siga aumentando».

iBuying comparado con otros métodos de venta

El proceso de iBuying es diferente de la venta tradicional de una vivienda en muchos aspectos.

Ventajas

Además de cerrarse con mayor rapidez que una transacción típica, en la que intervienen agentes inmobiliarios y prestamistas y se producen problemas de programación, hay menos incertidumbres asociadas a iBuying.

«Desde el punto de vista del vendedor, hay menos quebraderos de cabeza: no hay exposiciones, no hay jornadas de puertas abiertas y hay menos contingencias potenciales con las que lidiar», dice Bill Gassett, agente inmobiliario de RE/MAX y propietario de Maximum Real Estate Exposure, con sede en Massachusetts.

Y lo que es más importante, la rapidez con la que se lleva a cabo la operación significa que el vendedor recibe su dinero mucho más rápido, lo que es crucial para aquellos que necesitan dinero rápido o que tienen que trasladarse a toda prisa».

Desventajas

Sin embargo, la otra cara de la moneda es que el vendedor obtendrá menos dinero cuando trabaje con un iBuyer.

Además del precio de oferta más bajo, es probable que se le apliquen tasas que pueden sumar la misma cantidad que habría pagado en concepto de comisiones inmobiliarias. Los honorarios pueden ser incluso superiores a los de un agente tradicional: los iBuyers suelen cobrar unos honorarios que suponen entre el 6 y el 8 por ciento del precio de compra, dice Gassett.

Los vendedores también obtienen menos servicio personal o atención personalizada cuando trabajan con un iBuyer. «Hay mucho menos contacto con un agente concreto», dice Lee-Duffy. En iBuying, gran parte del proceso se realiza por Internet. En una transacción más tradicional, un agente inmobiliario pasa tiempo consultando con el propietario antes, durante y hasta el cierre de la transacción.

Compradores populares de iBuying

Sólo cuatro empresas acaparan la mayor parte del negocio de iBuying: Opendoor, Offerpad, Redfin y Zillow. Combinadas, estas empresas han representado más del 95% de las compras de iBuyers desde 2017, según CoreLogic.

Opendoor acumuló la mayor parte de las compras de iBuyer en general. Desde 2017, el 56 por ciento de esas compras se han realizado en esa plataforma. Offerpad y Redfin quedaron en tercer y cuarto lugar, respectivamente. Zillow, que ocupó el segundo lugar en el estudio de CoreLogic con una cuota del 24% de las ventas totales, ha cerrado su negocio de iBuying.

Conclusión

Si necesita vender una casa rápidamente, iBuying puede ser una buena opción. En comparación con el proceso tradicional de venta de viviendas, iBuying es mucho más sencillo y rápido. Además, ofrece a los vendedores la comodidad de cerrar la operación en el plazo que ellos mismos decidan. Sin embargo, toda esa comodidad tiene un precio. Los vendedores que optan por este método no suelen embolsarse tanto dinero como en una venta tradicional.