Método BRRRR: el enfoque candente de la inversión inmobiliaria
Hay muchos enfoques que uno puede usar para comprar, vender y alquilar bienes raíces. Un enfoque particular tiene un apodo y un acrónimo particularmente fríos, pero en realidad es una forma candente de hacer negocios de bienes raíces. Aquí encontrará más información sobre el método BRRRR y una guía sobre cómo puede utilizar esta estrategia de inversión inmobiliaria para ganar dinero en la industria inmobiliaria.
¿Qué es el método BRRRR?
Este nuevo y atractivo enfoque del mercado inmobiliario tiene entusiasmados a muchos inversores. BRRRR significa Comprar, Rehabilitar, Alquilar, Refinanciar, Repetir [Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat]. Esencialmente, los inversionistas compran propiedades, rehabilitan lo necesario para que las propiedades sean habitables y seguras, alquilan las propiedades para recuperar lo que han invertido, refinancian a una tasa más baja para reducir el precio de venta de la propiedad, la venden (si así lo desee), y luego repita.
Pueden optar por mantener la propiedad como una propiedad de alquiler por un período de tiempo si quieren ganar algo de dinero con ella, pero vender una propiedad tan pronto como los valores de mercado vuelvan a subir es una mejor opción. El refinanciamiento de la propiedad da lugar a una opción de retiro de efectivo que proporciona al propietario/comprador de la propiedad fondos para comprar otra propiedad que necesita arreglos.
Los márgenes de beneficio, especialmente cuando el mercado es un mercado de vendedores, son bastante atractivos. Aprender a usar este método tampoco es tan complicado como parece.
Cómo funciona el método BRRRR
En la década de 1930, existían empresas denominadas empresas de “construcción y préstamo”. Esencialmente, las personas que desean comprar y construir una nueva casa acuden a estas empresas en busca de fondos. Otras personas que ya habían tomado dinero del edificio y del préstamo y lo estaban pagando, reinvertirían esos fondos en el proceso de construcción y préstamo para nuevos clientes.
El Método BRRRR es muy similar a este antiguo modelo de negocio de construcción y préstamo, excepto que es un inversionista de bienes raíces que está pidiendo dinero prestado para arreglar y comprar una propiedad antes de convertirla en una fuente de ingresos para el alquiler. El dinero del alquiler paga el precio de compra del préstamo y los fondos necesarios para reparar la propiedad.
Luego, el inversionista refinancia la propiedad más tarde y toma la opción de «retirar efectivo» en el proceso de refinanciamiento. Luego, la devolución en efectivo se utiliza para comprar otra propiedad más, donde se repite todo el proceso.
Algunas personas pueden pensar que esto es «cambiar de casa«, pero cambiar de casa es un modelo de negocio completamente diferente. Con el house flipping, o comprar para revender, el comprador de la propiedad está remodelando por completo y luego vendiendo la propiedad por completo una vez que se completa todo el trabajo. No están esperando para alquilarlo o ganar dinero usándolo como alquiler, ni tampoco refinancia la propiedad para sacar más efectivo de ella.
En cambio, un flipper de casas vende la propiedad actualizada y remodelada por una enorme ganancia antes de tomar las ganancias y hacerlo de nuevo.
Los pasos del método BRRRR son sencillos.
Comprar
El inversor busca una propiedad en dificultades, pero tiene la esperanza de encontrar una propiedad llave en mano. El inversionista de bienes raíces espera que estas propiedades rindan un alto retorno de la inversión. Luego, una vez completada la fase de rehabilitación, las propiedades generarán ingresos por alquiler siempre que el inversionista quiera retenerlas.
Se pueden utilizar diferentes opciones de préstamo y programas de préstamo para comprar las propiedades en cuestión. Sin embargo, debe tener mucho cuidado al seleccionar un producto de préstamo para comprar una propiedad. Debe evaluar los costos de rehabilitación y sopesarlos con el interés que tendrá que pagar mientras repara la propiedad.
Si el valor de las reparaciones no es lo suficientemente alto para cubrir los costos de cierre, el presupuesto de rehabilitación y el valor justo de mercado actual de dicha propiedad, debe evitar ese producto de préstamo inicial y evitar comprar esa propiedad.
Rehabilitación
Rehabilitar una propiedad es un componente clave del Método BRRRR. Usted está tratando de hacer que la propiedad sea habitable y atractiva para los inquilinos. El objetivo es elegir una casa o edificio que tenga “buena estructura” y que no necesite mucho trabajo para codificarlo.
Antes de saltar y comprar una propiedad, haga que un inspector de edificios la inspeccione a fondo para que sepa cuánto costará actualizar la propiedad al código y cuánto costará hacerla atractiva para los inquilinos.
Tenga en mente un presupuesto de rehabilitación y apéguese a él. Si puede administrarlo, no supere esa cantidad, o su margen de ganancia se reducirá. Para tener éxito, debe elegir las propiedades correctas por el precio correcto y mantenerse dentro de su presupuesto de rehabilitación. El inspector es útil para brindarle un riesgo de tasación incluso antes de que decida comprar una propiedad.
Renta
Examinar el mercado de alquiler local. ¿Cuánto está dispuesta a pagar la gente por el alquiler donde se encuentra esta propiedad? Si cobra demasiado, se quedará con la propiedad durante mucho tiempo y perderá dinero.
Por otro lado, perderá dinero si cobra muy poco porque no puede recuperar lo que invirtió o mantenerse al día con el pago mensual de la hipoteca. El flujo de efectivo mensual debe estar por encima del pago de la hipoteca, pero lo suficientemente bajo como para que los inquilinos puedan pagar el precio de alquiler solicitado.
Además, asegúrese de que los inquilinos que elija sean personas adecuadas y decentes con un ingreso estable, un buen informe crediticio y sin antecedentes de conducta delictiva. ¡No necesita destruir la propiedad después de haber invertido tanto! Perderá dinero si también tiene ocupantes ilegales.
Investigue minuciosamente a los posibles inquilinos/inquilinos antes de aceptar su depósito de seguridad y el alquiler del primer y último mes.
Refinanciar
Espera unos meses después de que comiences a acumular el alquiler. Un prestamista tradicional requerirá un período de prueba de un año o más de pagos continuos en una propiedad antes de que pueda refinanciar.
Esta es la razón por la que muchos inversionistas inmobiliarios tienen más de una propiedad bajo el Método BRRRR simultáneamente para que cada una «venza» en un momento diferente para la refinanciación.
Asegúrese de solicitar la opción de retiro de efectivo en el refinanciamiento. Sería útil si tuviera suficiente capital en la propiedad, tanto en la fase de rehabilitación como en el capital de sudor, así como el capital de la hipoteca de la casa. Luego puede tomar el efectivo de la refinanciación, ponerlo en otra propiedad y comenzar de nuevo.
Repetir
No es de extrañar, pero ahora repites el proceso. Repita esto tantas veces como tenga un flujo de efectivo constante disponible a través del proceso de retiro de una propiedad anterior. Mantendrá una cadena de propiedades en su bolsillo, generando ingresos pasivos mientras rehabilita su próximo proyecto.
Además, cuanto más a menudo pueda repetir este proceso, es menos probable que dependa de las opciones de financiamiento y las tasas hipotecarias actuales de los prestamistas porque el refinanciamiento con retiro de efectivo le dará los fondos iniciales para comprar la próxima propiedad.
¿Cuánto dinero puede ganar con la estrategia BRRRR?
Todo depende de los mercados actuales y las propiedades disponibles. También depende de cuántas propiedades compre y ponga a través de la estrategia.
¿Puedes hacerte muy rico con el método BRRRR?
Absolutamente, pero no será inmediato porque debe expandir su cartera de propiedades de alquiler hasta el punto en que tenga suficientes propiedades que generen ingresos para evitar la creación de deudas por préstamos. Al mismo tiempo, continúas invirtiendo y rehabilitándote.
Aquellos que tienen éxito en esto pueden ganar millones de dólares, sin embargo también poseen docenas de propiedades. Si desea hacer esto a menor escala y generar millones de dólares no es su objetivo, también puede hacerlo.
Primero, comprenda sus objetivos de inversión en bienes raíces y luego escale el Método/estrategia BRRRR para alcanzar esos objetivos.
Un ejemplo del método BRRRR
Si necesita ver los números para saber si esta estrategia de inversión puede funcionar para usted, tomemos un ejemplo del éxito de otros que están haciendo esto en este momento.
Supongamos que compra una propiedad de inversión que solo necesita alrededor de $ 20,000 en actualizaciones. Usted compra la propiedad en el extremo inferior debido a su ubicación, digamos que el precio de compra es de alrededor de $100,000. Su capital se convierte en los $20,000 y cualquier dinero que use para pagar el monto original del préstamo en el primer año.
Por el bien de la discusión, digamos que paga otros $ 15,000 a través del alquiler que hace en dicha propiedad.
Cuando retira el refinanciamiento, obtiene $ 35,000 de vuelta en capital instantáneo. Ahora puede usar ese dinero para construir su cartera de alquiler y comprar otra propiedad. Si lo hace muy bien, puede encontrar una propiedad con menos pago inicial y un presupuesto de rehabilitación de $15,000.
Después de un año, puede refinanciar y tener dos propiedades que generen ingresos de forma pasiva para usted mientras compra una tercera propiedad. Si tiene seis propiedades que generan $20 000 al año en ingresos pasivos, eso es $120 000 al año.
Eventualmente, puede comprar propiedades directamente y comenzar a obtener ganancias después de la rehabilitación y el alquiler porque no pagará un préstamo bancario convencional o los pagos mensuales de un prestamista convencional.
¿Cuánto dinero necesita normalmente?
Según la ubicación de la propiedad y los presupuestos previstos para el proyecto de rehabilitación, necesitará un capital inicial de entre $60 000 y $150 000. Esto es solo para su primera propiedad de inversión inicial. Esta cantidad incluye el 20% inicial para garantizar la hipoteca de su primera propiedad, y el resto es para fines de rehabilitación.
Cómo financiar propiedades BRRRR
Puede financiar una propiedad BRRRR de varias maneras. Sin embargo, lo mejor es encontrar opciones de préstamos con tasas de interés bajas y tener una gran cantidad de dinero para depositar al principio. Las fuentes de financiación no tradicionales también pueden brindarle la financiación que necesita, ya que muchas compañías hipotecarias tradicionales pueden no estar dispuestas a ayudarlo a comprar casas en dificultades o propiedades en ruinas.
También puede considerar un prestamista de dinero privado o un club de inversionistas con personas de su confianza o involucrar a un usurero como un plan de respaldo para ayudarlo a comenzar. ¡Recuerde, el objetivo es pedir prestado a una tasa de interés baja para evitar reducir las ganancias futuras!
Propiedades que funcionan para BRRRR
No quiere propiedades que le costarán más del 70% del valor de la propiedad para rehabilitarlas. Tiene que encontrar propiedades relativamente simples para reparar, lo que resulta en un flujo de caja constante sin necesidad de reparaciones para el año siguiente. Las ventas al descubierto, las ejecuciones hipotecarias, etc., son un excelente lugar para comenzar, ya que es posible que estas propiedades no estén en tan mal estado.
Siempre haga inspeccionar una propiedad y verifíquela usted mismo antes de comprarla.
¿Quién debería usar el método BRRRR?
La mayoría de las personas con un poco de dinero extra en sus bolsillos podrían usar este método. Sin embargo, no es para todos, ya que requiere una gran cantidad de conocimientos y habilidades en bienes raíces para hacer reparaciones en el hogar.
Desea hacer la mayor parte posible del trabajo en la fase de rehabilitación para convertir ese capital en efectivo, razón por la cual desea evitar contratar contratistas y ayuda externa. Si no puede hacer proyectos básicos de mejoras para el hogar como plomería, electricidad, construcción, etc., es posible que esto tampoco sea adecuado para usted.
¿Quién no debería usar el método BRRRR?
Las personas con historial crediticio deficiente, bancarrotas, puntaje crediticio bajo, baja fuente de ingresos o problemas para pagar sus facturas a tiempo, y las personas que no pueden hacer la mayor parte del trabajo en las propiedades por sí mismas no deben usar este método. No cumplirán con las demandas, las responsabilidades financieras y los plazos relacionados con hacer que este método funcione.
Pros y contras del método BRRRR
Es fácil ver que existen ventajas y desventajas definidas en este método de inversión inmobiliaria. Por lo tanto, debe sopesar estos pros y contras antes de decidir saltar a esto.
Ventajas
Cuando se hace bien, el Método BRRRR es muy lucrativo. El dinero es pasivo, por lo que no tiene que hacer mucho para mantener el ingreso de dinero todos los meses. Puede poseer docenas de propiedades y tener millones en reservas de efectivo, lo que lo lleva a pagar los préstamos de muchas de sus propiedades. Entonces usted es dueño absoluto de las propiedades, y el ingreso mensual por alquiler es pura ganancia.
Contras
Se necesita mucho tiempo y mucho trabajo duro de su parte para que esto funcione. Si no puede o no quiere poner el trabajo y el esfuerzo necesarios, perderá la camisa y terminará declarándose en bancarrota.
Además, debe estar al tanto de todas sus propiedades y asegurarse de que permanezcan en buenas condiciones de alquiler. Esto puede generar gastos adicionales si tiene inquilinos pobres o pasa por alto algo que necesita reparación durante el proceso de rehabilitación.
Riesgos potenciales de la estrategia BRRRR
Los riesgos a menudo incluyen:
Estos a menudo están fuera de su control y pueden ser costosos. No inspeccionar y tasar una propiedad antes de comprarla también crea su propio nivel de riesgo costoso, como decenas de miles de dólares para adaptar la plomería o el techo al código.
Tiempo de renovación
Es esencial mantener el tiempo de renovación corto. Por esa razón, no intente rehabilitar más de una propiedad a la vez. Se recomienda uno o dos meses para que los inquilinos entren en la propiedad y comiencen a ganar dinero casi de inmediato.
Cada día que su propiedad no está lista para alquilar es otro día que está pagando al banco, al prestamista privado, etc., por una propiedad que no puede usar y que no está usando.
Costo de renovación
Del mismo modo, sus costos de renovación deben ser tan bajos como pueda mantenerlos. La propiedad debe cumplir con el código de la ciudad y ser habitable para los humanos. Si tiene suerte, el costo total de las reparaciones para la renovación será del 30 % o menos del valor total de la propiedad.
Renueve lo que debe renovarse y, luego, si quedan fondos, renueve algo que aporte valor a la propiedad y aumente el atractivo exterior. Por ejemplo, la remodelación de una cocina con encimeras de granito aporta valor a la propiedad y atrae a los inquilinos.
Evaluación
La tasación de la propiedad antes y después de haber realizado su inversión es realmente importante y probablemente el mayor riesgo al hacer la estrategia BRRRR. Antes, está buscando una propiedad que no cueste mucho comprar y que tampoco cueste mucho rehabilitarla. Después, desea que el valor de la propiedad aumente lo suficiente como para que cuando refinancie en una fecha posterior, pueda obtener una buena parte del cambio durante el proceso de retiro.
Encuentra un excelente tasador en el que confíes para que te ayude en este proceso.
Hora de llenar las vacantes
Cuando una propiedad esté lista para los inquilinos, asegúrese de llenar sus vacantes dentro de los tres meses o menos, preferiblemente dentro del primer mes. Más tiempo que eso, y perderá dinero. Siempre mantenga sus tiempos de vacante cortos para mantener un flujo de efectivo positivo.
Precio del alquiler
El monto del alquiler siempre debe ser suficiente para cubrir el monto del préstamo mensual más un poco más. También debe estar a la par con el mercado de alquiler promedio en el vecindario donde reside su propiedad.
Por ejemplo, si tiene propiedades caras que está alquilando y están ubicadas en una parte más agradable de la ciudad, los alquileres locales probablemente estén entre un par de miles y cinco mil. Asegúrese de hacer su tarea antes de establecer el monto del alquiler.
De lo contrario, los inquilinos potenciales se saltearán su listado por algo más barato o más razonable.
Alternativas al método BRRRR
Existen alternativas a este método, aunque también tienen ventajas y desventajas. Como se mencionó anteriormente, podría ser un flipper de casas y comprar, renovar y revender con una mayor ganancia. Reventar casas podría ayudarlo a hacer crecer su cartera de bienes raíces.
Sin embargo, el problema con este enfoque es que no todas las propiedades se revenden rápidamente, y una propiedad vacía que no se utiliza para rentar termina costándole dinero.
Otra estrategia de bienes raíces es comprar buenas propiedades cuando el mercado está en una tendencia de “mercado de compradores” y luego vender cuando los valores suben. Esto también tiene el inconveniente de que le cuesta dinero porque tiene que esperar en las tendencias del mercado.
Preguntas frecuentes
¿Qué significa el método BRRRR?
Es un acrónimo de un enfoque de inversión en bienes raíces que le permite ganar dinero todos los meses mientras agrega nuevas propiedades a su cartera. BRRRR significa Comprar, Rehabilitar, Alquilar, Refinanciar y Repetir.
¿Vale la pena el método BRRRR?
Lo es si está dispuesto a dedicar mucho tiempo, habilidades, energía y tiene el conocimiento financiero para hacerlo bien.
¿Cómo empiezo el método BRRRR?
Comienza con algo de capital de inversión y una propiedad que está dispuesto a comprar y rehabilitar. Luego, puede agregar gradualmente más propiedades a medida que cada propiedad anterior esté lista para ser refinanciada con la opción de refinanciamiento con retiro de efectivo.
¿Se puede aplicar el método BRRRR a bienes raíces comerciales?
¡Absolutamente! Puede hacer que esto funcione siempre que los bienes inmuebles comerciales se puedan alquilar a empresas o propietarios de empresas. Lo que pasa con las propiedades comerciales es que puede ganar más dinero si cobra varias cantidades de alquiler por cada espacio dentro del edificio comercial.
Sin embargo, se necesitará un capital inicial y un capital de renovación más significativos para que esto funcione, así que asegúrese de tener los fondos o los recursos si va a aplicar el Método BRRRR con la mayoría de las propiedades comerciales.
