¿Como es el proceso de depósito en garantía simplificado y su duración?
Comprender todo el proceso de depósito en garantía no es tan difícil como parece. Si bien es probable que no use la palabra «fideicomiso» a diario, esta publicación lo ayudará a comprender el proceso y lo que necesita saber.
Comprar una casa por primera vez puede ser muy intimidante. El proceso de depósito en garantía es uno de los procesos fundamentales involucrados que debe comprender. Me alegro de que te hayas topado con esta publicación porque, sin duda, todos los que conoces que han comprado una casa en el pasado de repente son expertos y están llenos de consejos para darte.
Sin embargo, confiar en opiniones y experiencias personales puede dar lugar a información y terminología contradictorias que pueden o no ser ciertas.
El proceso de depósito en garantía de principio a fin
Esta publicación cubre el proceso de compra de una casa de principio a fin y cómo encaja el proceso de depósito en garantía.
El primer paso para comprar una casa
Esta es una de esas preguntas que darán lugar a múltiples respuestas, pero el primer paso suele ser el proceso de aprobación previa que se completa mediante la solicitud con un prestamista. Tenga en cuenta que el hecho de que un prestamista le haya preaprobado mucho más de lo que creía posible no significa que pueda, o deba, pagar la cantidad para la que fue aprobado.
Demasiadas personas confían en los prestamistas para que les digan lo que pueden pagar. Debe tener un presupuesto por escrito y un plan de cuánto gastará antes de ir a comprar una casa nueva.
Atrás quedaron los días de negociar hipotecas para cada detalle y jugar prestamistas unos contra otros. Desde la caída del mercado en 2008, los prestamistas ahora están regulados por el gobierno y sujetos a las mismas pautas gubernamentales.
Generalmente, la mayoría de los prestamistas ofrecerán tasas de interés en un rango similar.
Sin embargo, aún vale la pena el tiempo adicional para buscar al menos una cotización adicional. En 2018 Freddi Mac realizó un estudio para determinar cuánto dinero se ahorró la gente buscando prestamistas.
El estudio de la compañía hipotecaria usó una hipoteca base de $250k para comparar las tasas y los ahorros si los prestatarios comparaban precios. Al obtener una cotización adicional, el prestatario promedio ahorró un promedio de $1,435 al momento de liquidar su préstamo.
Si bien no es una gran cantidad, todo suma.
El estudio encontró que aproximadamente el 80% de las personas que buscaron una tasa diferente podrían ahorrar entre $966 y $2,086 durante la vigencia del préstamo.
Además, cuanto más comparaban los prestatarios, más dinero ahorraban. Para las personas que recibieron cinco cotizaciones, el 80% de ellas ahorró entre $2,089 y $3,904.
Para dar una perspectiva de los ahorros mensuales, durante la vida de un préstamo de 30 años, un ahorro de $3,904 será un poco menos de $10 por mes. Si bien no es un ahorro mensual significativo, es un ahorro de casi $4,000 que mantuvo en su bolsillo.
Obtener la aprobación previa de un prestamista al comprar una casa
Cuando hable con un prestamista, comprenda que trabaja para usted y no al revés. Algunos prestamistas pueden ser bastante agresivos, y es importante saber que usted debe ser quien tome las decisiones. Los prestamistas deben poder responder claramente a sus preguntas y enseñarle sobre el proceso a lo largo del camino.
Si descubre que tiene dificultades para comunicarse con su prestamista potencial o no recibe una buena vibra de ellos, busque a alguien con quien se relacione. Los mejores prestamistas actúan como maestros en lugar de vendedores.
Si se aplica en línea, el proceso es bastante sencillo. Debe tener información sobre sus ingresos mensuales, las deudas pendientes actuales y otras obligaciones financieras. Si presenta la solicitud en persona, su oficial de préstamos le pedirá que responda las mismas preguntas. No dejes que esto te asuste o te intimide. Debe ser completamente transparente y ayudarlos a comprender su panorama financiero completo.
Ocultar deudas o no revelar sus verdaderos ingresos solo hará perder el tiempo a todos. Antes de que le otorguen un préstamo, el prestamista realizará una verificación de crédito completa y requerirá pruebas de ingresos, préstamos pendientes y otros estados financieros. No se arriesgue a que descubran estos detalles importantes más tarde porque puede descalificarlo para un préstamo si no tiene cuidado.
Una vez que las preguntas iniciales estén fuera del camino, su oficial de préstamos podrá armar una lista de documentos que necesitarán para comenzar el proceso de aprobación previa. Si no entiende uno de los elementos que solicitan, pida claridad. Están solicitando documentos que respalden las respuestas que proporcionó a sus preguntas.
Si cumple con los criterios y tiene todos los documentos de préstamo que necesitan, se le emitirá una carta de aprobación previa.
Documentos comunes de aprobación previa solicitados
Cómo presentar una oferta para una casa
Querrá alinearse con un agente de bienes raíces en el que confíe. Muchas personas tienen aprensiones acerca de usar un agente ya que tratan de mantener sus costos bajos, pero el vendedor en realidad paga la comisión de su agente. Dicho esto, ¡consíguete lo mejor!
Su agente de bienes raíces comenzará preguntándole para qué está aprobado y buscando en un nuevo hogar. Esto les ayudará a configurar sus parámetros de búsqueda contra el inventario disponible actual.
Este es un excelente momento para seguir adelante y proporcionarles una copia de su carta de aprobación previa. Algunos agentes inmobiliarios requieren una copia de la carta de entrada para ver una casa. Esto ayuda a ahorrar tiempo y circular en compradores serios.
Avance rápido al proceso de oferta. Ha encontrado una propiedad que le encanta y está listo para presentar una oferta. Su oficial de préstamos y su agente de bienes raíces lo ayudarán a estructurar y ofrecerle la presentación a su vendedor. Esta oferta incluirá el programa para el que califica, el precio de compra, la fecha de cierre estimada y el depósito de garantía que ofrece.
Depósito de arras – Depósito por adelantado en la transacción de venta de bienes raíces (esto es un depósito sobre el dinero del pago inicial. Una vez que se complete la transacción, estos fondos contarán para su pago inicial).
¿Cómo es el proceso de préstamo hipotecario inicial?
Su oferta ha sido aceptada. ¡Felicidades! Aquí es donde se ponen los nervios y se debe priorizar la comunicación con su prestamista y agente. Respirar.
Su agente de bienes raíces generalmente lo guiará a través de los detalles específicos que tendrá en su contrato de compra. Esto incluirá cualquier contingencia por escrito que ambas partes hayan acordado. Esto podría consistir en una contingencia de préstamo, una contingencia de inspección y/o una contingencia de financiamiento, que son todos detalles cruciales que el comprador, el vendedor, el agente de bienes raíces y el oficial de préstamos deben conocer.
El agente discutirá con usted la compañía de depósito en garantía, también conocida como compañía de títulos, que se utilizará para completar parte de la transacción. (Según el estado en el que se encuentre y la práctica general, también se puede utilizar un abogado. Consulte a su agente de bienes raíces si no está seguro).
El proceso de depósito en garantía y su papel
El proceso de depósito en garantía no es tan intimidante como parece. Esta entidad controlará los fondos de arras, ayudará a asegurarse de que el título esté limpio para que se complete la transacción y distribuirá los fondos al cierre.
Se le asignará un oficial de custodia que será el punto de contacto para completar el trabajo de título. Una vez que se haya realizado la orden de título, el agente de depósito en garantía retendrá su cheque de arras por seguridad y comenzará a investigar el título de la propiedad en cuestión para conocer los impuestos asociados con la propiedad, cualquier gravamen que pueda estar asociado, verificar la descripción legal, etc. .
Luego, prepararán un documento para el prestamista llamado divulgación previa al cierre que describe los costos asociados con el préstamo, como las tarifas de preparación de documentos, las tarifas de presentación, las cotizaciones de la compañía de seguros de títulos, etc.
Por lo general, no tendrá mucho que ver con esta parte del proceso, ya que se desarrolla detrás de escena, pero es importante saber qué está sucediendo. Verá estos números reflejados a lo largo de este proceso en sus Estimaciones de Préstamos y sus Divulgaciones de Cierre, así que no se preocupe. No estás fuera del circuito.
Su agente y oficial de préstamos discutirán con usted la tasación y la inspección. Tenga en cuenta que estas son dos cosas diferentes y, a menudo, se confunden. Su tasación es una evaluación de la casa para validar que la casa vale el precio de compra.
Algunos elementos pueden superponerse con una inspección tradicional, como un techo dañado o daños visibles por agua, pero el objetivo es encontrar un valor. El proceso de inspección abordará más elementos estructurales de la casa. Pueden ser especialistas en daños al techo o daños por agua, pero no tienen nada que ver con establecer el valor de la casa.
Algunas inspecciones comunes que se pueden considerar son:
Su oficial de préstamos lo ayudará a ordenar la tasación y su agente lo ayudará a programar todo. Ellos son los que tienen acceso a la propiedad. Verá que su agente y oficial de préstamos deben trabajar muy de cerca para que el proceso continúe.
Por eso es importante armar su equipo con cuidado desde el principio.
Contingencia – Un acto que se requiere realizar, generalmente en un período de tiempo específico, para que el préstamo continúe.
Contingencia de préstamo – Si se sabe que el comprador obtendrá financiamiento para la propiedad, se le dará una cierta cantidad de días para comprometerse con un prestamista y comenzar el proceso de solicitud.
Inspección de Contingencia – Las inspecciones se completan para proteger ambos lados de la transacción. Esta contingencia le permite al comprador solicitar que los artículos concernientes sean atendidos antes del cierre de la transacción. El vendedor puede estar de acuerdo o en desacuerdo. Por lo general, si el vendedor no está de acuerdo o se niega a abordar los artículos, el comprador puede optar por retirarse. El contrato de compra debe indicar si el depósito de garantía se devuelve al comprador o no si se ejerce.
Contingencia de Financiamiento – Esto se utiliza para garantizar la transparencia de la progresión del préstamo con todas las partes. Si el préstamo ya no califica o el comprador no puede asegurar el financiamiento necesario, el vendedor tiene derecho a salirse del acuerdo. Una vez más, el acuerdo de compra debe indicar si el depósito de garantía se conserva o se devuelve si se ejerce.
¿Por qué tengo la sensación de que muchas personas están tocando mi préstamo?
Cada equipo de ensueño será diferente, pero comprender los roles de cada uno puede brindarle algo de claridad.
Si alguna vez ha visto algún drama judicial, sabe que se requiere mucho trabajo para preparar un caso antes de que llegue al interior de la sala del tribunal. Ve que el cliente contrata a un abogado cuando discuten los detalles del caso.
Los abogados usan asistentes legales y asociados junior para ayudar a recopilar toda la evidencia y solucionar cualquier inconsistencia antes de la fecha de la corte. Luego los ves llevar toda esta información al juzgado y sentarse ante el juez, donde lo presentan todo. El juez luego toma una decisión sobre el caso, y lo que dicen va.
Piense en usted como el cliente que acaba de contratar al abogado (su oficial de préstamos). Su oficial de préstamos trabajará con un procesador (asistente legal) para comenzar a revisar la documentación antes de presentarla al equipo de suscripción (juez).
Es importante tener en cuenta que la documentación (evidencia) que ha proporcionado debe coincidir con la historia descrita en la solicitud de préstamo. Si te piden una pieza de documentación, hay un agujero en la historia. El prestamista NO lo está enviando a una persecución inútil por diversión. Si te lo pidieron, consíguelo para ellos. No discutas.
El objetivo es que un suscriptor revise su préstamo la menor cantidad de veces posible. Todo el mundo quiere un archivo limpio para mantener el proceso en movimiento para la suscripción inicial.
¿Cómo sé si obtuve el préstamo?
Nada es concreto hasta que todos se sientan en la mesa de cierre, pero hay algunos indicadores a lo largo del proceso de depósito en garantía que nos dicen que el préstamo avanza bien.
Cuando el suscriptor complete el primer paso del préstamo, proporcionará una lista de condiciones que deberán abordarse antes de la suscripción final. Pueden incluir cosas simples como actualizar los talones de pago o hacer un depósito en los extractos bancarios. Se compilará una lista y se le proporcionará una dirección.
El procesador se pondrá a trabajar verificando el estado de la tasación, verificando dos veces el informe del título para el compromiso del título, la certificación fiscal, etc. Si se solicita, proporcionarán a los agentes inmobiliarios un compromiso de préstamo para mostrar a todas las partes que el préstamo todavía está en estado de calificación.
El elemento importante a abordar es que todos estos detalles son buenas noticias.
El final del proceso de préstamo y el cierre
Su oficial de préstamos conversará con usted sobre cómo desea estructurar su préstamo. Hay muchos beneficios y características disponibles dependiendo de cómo elija estructurarlo.
Piense en ello como un sándwich. Hay un millón de formas diferentes de hacer un sándwich sin ninguna dirección. Si pide un sándwich de jamón, es posible que solo obtenga carne y pan sin vegetales ni condimentos. Puede que no te guste todo. Sin embargo, cuando agrega sus gustos específicos al sándwich, es posible que realmente lo disfrute.
El tipo de préstamo que haya elegido con su oficial de préstamo decidirá ciertas características que se agregarán a su préstamo. Esto podría incluir seguro hipotecario, depósito en garantía de impuestos y seguros, o la aplicación de ciertas tarifas de préstamo. Su oficial de depósito en garantía debe discutir esto con todos ustedes antes de finalizar la estructura de su préstamo.
Debe tener una buena comprensión de lo que incluyen todas sus tarifas de depósito en garantía, sus pagos mensuales de depósito en garantía y los costos de cierre promedio para su área. Hay mucho que cubrir, y querrá asegurarse de solicitar un desglose completo.
Después de que se elijan y revisen las características, el oficial de préstamos analizará el bloqueo de la estructura de su préstamo. Esto significa que usted reconoce la estructura que desea que el suscriptor revise. Se le entregará un documento de estimación de préstamo actualizado para que lo revise y lo firme. Querrá obtener esto firmado de inmediato y devolvérselo a su oficial de préstamos.
Cuánto tiempo lleva el proceso de depósito en garantía
Debe esperar entre 30 y 60 días para llegar al cierre del depósito en garantía; sin embargo, dependiendo del acuerdo entre el comprador y el vendedor, los plazos pueden variar.
Generalmente, debería tomar menos de 30 días para completar el proceso.
Cosas que pueden afectar la duración del proceso de depósito en garantía
Varios artículos pueden extender el proceso de depósito en garantía o acelerarlo.
Esto es lo que sucede si el fideicomiso no se cierra a tiempo
Si el proceso de depósito en garantía llega a la fecha límite planificada previamente, por lo general no hay penalización a menos que las estipulaciones del contrato prohíban una extensión. Sin embargo, ambas partes deberán acordar extender la fecha límite del proceso de depósito en garantía antes de que pueda continuar.
Qué esperar en el proceso de cierre
Su agente de plica le proporcionará una Divulgación de cierre para tener un desglose más detallado de todas las tarifas de título asociadas con el préstamo y las cuentas de plica. Querrá revisar esto, ya que es solo el primer paso del proceso de cierre. Firme este documento y devuélvaselo a su oficial de título.
Recibirá instrucciones de depósito en garantía que explican cuánto debe esperar que dure el período de depósito en garantía y qué se necesita para llegar al punto en que se complete el cierre de los fondos en garantía.
Su procesador comenzará a equilibrar todas las tarifas entre el prestamista y la compañía de títulos (compañía de depósito en garantía) luego del acuerdo de compra aceptado. También validarán las comisiones de compra de inmuebles así como confirmarán sus números finales. Se programará una fecha de cierre que funcione para todos.
Una vez que todas las partes confirmen que están en equilibrio, se revelará el número final de efectivo para cerrar. Si bien puede parecer frustrante, es posible que no reciba sus números hasta días antes del cierre, ya que querrá asegurarse de que todos sus créditos, prorrateos y tarifas se hayan aplicado correctamente.
Ahora debería estar listo para cerrar.
Querrá presentarse en su cierre con dos formas de identificación por si acaso, y nunca está de más tener su propio bolígrafo negro. Estás a punto de tomar una gran decisión financiera.
Querrá revisar todo y hacer preguntas si algo no tiene sentido. Una vez que dejas esa mesa, el trato está hecho. No habrá vuelta atrás una vez que haya firmado y la tinta esté seca. ¡HAGA SUS PREGUNTAS!
La posesión de la propiedad será específica de su acuerdo. Algunos contratos especifican que las llaves se intercambiarán en la mesa, y otros pueden sugerir que las llaves no se intercambien hasta unos días después. Su agente de bienes raíces debe repasar todo esto con usted.
El notario enviará todos los documentos apropiados a su prestamista para que los revise y usted pueda respirar. ¡¡Felicidades!! ¡Eres dueño de casa!
Para terminar
Comprar una casa es muy emocionante, pero también puede ser muy aterrador si no sabe qué esperar. Afortunadamente, ha encontrado la guía definitiva que desglosa todo en un lenguaje sencillo para que lo entienda.
No se sienta estúpido por hacer preguntas. Haz todas las preguntas que necesites. Mantenga un pequeño cuaderno con usted para anotar las cosas y evitar olvidar nada. Esta es una decisión importante, y realmente no quieres tomarla a ciegas.
Si es una pregunta sobre la casa, hablará con su agente de bienes raíces. Si se trata de una pregunta sobre un préstamo, querrá preguntarle a su oficial de préstamos. Has reunido a este equipo y trabajan para ti. Date una palmadita en la espalda y disfruta de tu nuevo hogar.
