¿Qué es la propiedad inmobiliaria llave en mano y cómo invertir en ella con seguridad?
La expresión «inmueble llave en mano» tiene un serio problema. Además, no hay consenso sobre lo que implica realmente «llave en mano», ¡lo cual es un problema! Hay mucha gente en la industria que usa la frase tan libremente que casi ha perdido todo su significado. Por lo tanto, cuando se pregunte: «¿Qué es la inversión inmobiliaria llave en mano?», tenga en cuenta que no existe una definición ampliamente reconocida y que las personas con las que se relaciona pueden tener una comprensión del término diferente a la suya.
Inversión inmobiliaria llave en mano: ¿Qué es?
En la inversión inmobiliaria «llave en mano», todo ha sido ya completado, por lo que todo lo que tiene que hacer el inversor es presentarse, meter la llave nueva en la cerradura, girarla, y ¡TA-DAAH! se encuentra en su reluciente propiedad de inversión que ha sido recién renovada. ¿No sería encantador que siempre fuera así?
La llave en mano DEBERÍA implicar que todos los sistemas importantes se han examinado a fondo, se han reparado bien o se han sustituido o, como mínimo, se han revisado y se ha comprobado que están en buen estado de funcionamiento y que les quedan al menos algunos años de vida útil. Esto incluye el tejado, la climatización, la plomería y la electricidad. Además, si el suelo, los acabados, las encimeras, los herrajes de las puertas y los grifos no funcionan correctamente o no tienen un aspecto atractivo, deberían ser sustituidos.
Se debe contratar a un buen administrador de fincas de buena reputación, con años de experiencia y una reputación que mantener, para que gestione la propiedad como parte de la inmobiliaria llave en mano.
El principal problema es que, al elegir un operador llave en mano, hay que ser consciente de con quién se está trabajando. Aunque la experiencia, la ética y el conocimiento del sector son cruciales, también hay que tener en cuenta los intereses de quiénes son más importantes: los suyos o los suyos propios. Por desgracia, el negocio inmobiliario está lleno de estafadores que se preocupan más por ellos mismos que por usted. Pero no se preocupe, hay un método para evitar todo eso.
Hemos recopilado una lista de las ocho principales señales de advertencia de los operadores inmobiliarios llave en mano de riesgo para ayudarle a ser consciente de algunos de los riesgos potenciales de trabajar con proveedores llave en mano.
8 Señales de Operadores Inmobiliarios Llave en Mano Peligrosos
1. Operadores sin experiencia
Usted no quiere que su operador inmobiliario llave en mano aprenda en el trabajo con su dinero. Por ello, averigüe siempre cuánto tiempo llevan haciendo lo que hacen, y que tengan un historial demostrable.
2. Hablan, pero no cumplen
¿Son dueños de varias propiedades de alquiler propias, personalmente? ¿Y lo han sido durante muchos años? Hay mucho más en este negocio que simplemente comprar una propiedad y alquilarla. Las zonas adecuadas, el precio y los inquilinos son cruciales para el éxito de la empresa, y las personas con las que trabaja deben ser capaces de articularlo fácilmente y bien. Si no pueden, es una gran señal de alarma.
Por eso tampoco recomiendo que la gente compre propiedades de alquiler a cualquier agente inmobiliario corriente. Porque la mayoría de los agentes inmobiliarios no tienen propiedades de alquiler. Se especializan en la venta de residencias principales, y muchos ni siquiera poseen su propia residencia principal. Por lo tanto, sólo obtenga asesoramiento de personas que hayan hecho exactamente lo que usted quiere hacer, una y otra vez… durante muchos, muchos años. Si trabaja con un agente, asegúrese de que es propietario y tiene experiencia con sus propias propiedades de alquiler.
3. Falta de sistemas
Toda buena operación inmobiliaria «llave en mano» tiene que tener un sistema probado que se repite una y otra vez, asegurando la consistencia y la calidad. ¿Tienen un sistema? ¿Qué software utilizan junto con su operación? Esto se aplica, por supuesto, tanto al equipo de renovación como a los administradores de propiedades.
4. Incapacidad o falta de voluntad para escalar
Un problema que he visto algunas veces, por desgracia, y especialmente con los administradores de propiedades, es la incapacidad o falta de voluntad para que puedan escalar su negocio a medida que crece. Son excelentes en lo que hacen, por lo que atraen más negocio, pero no quieren contratar a nuevas personas porque sienten que entonces perderán el control.
O bien, QUIEREN contratar a gente nueva, pero se les da fatal y acaban contratando a las personas equivocadas. Los novatos acaban no haciéndolo bien, lo que refuerza su reticencia original a escalar.
Así que intentan hacerlo todo ellos mismos, el servicio decae, los clientes (por supuesto) lo notan, y entonces empiezan a perder negocio. Con los administradores de propiedades siempre pregunte cómo manejan su carga de clientes, y en qué momento traen nuevas personas.
5. Zonas malas
Tenga cuidado si una potencial inmobiliaria llave en mano opera predominantemente en un barrio C o D. He aquí la razón: Las propiedades C y D pueden parecer estupendas sobre el papel: gran retorno de la inversión, gran flujo de caja. Pero la realidad es otra. Un ejemplo perfecto es Kansas City.
Hay una parte muy, muy bonita de Kansas City, y luego a sólo una milla de distancia está la peor parte de Kansas City. Y la peor parte de Kansas City se fotografía bastante bien, durante el día… pero por la noche, la escena cambia drásticamente – tus propiedades son objeto de vandalismo – está casi garantizado. O su inquilino, si usted puede incluso encontrar una persona local dispuesto a vivir allí – va a ser aterrorizado.
6. Renovaciones por debajo de lo normal
¿Cómo saber si una supuesta empresa «llave en mano» no está renovando completamente las propiedades que vende? ¿Cómo puede saber si sólo están tratando de obtener un beneficio, cobrándole de más y dejándole con las reparaciones?
La forma de protegerse es sencilla: no les pague. Nunca envíes dinero por adelantado para las renovaciones, hasta que estén terminadas. Más concretamente, no pagues nada hasta que puedas inspeccionar la propiedad, para asegurarte de que las renovaciones se han hecho. Especialmente si no vives allí. Puedes pedirle a un conocido que entre, lo compruebe y haga fotos.
Pero nunca, nunca envíes dinero para reparaciones antes de que éstas se hayan realizado. Se debe exigir siempre que toda la plomería, los techos, la calefacción y la ventilación, las calderas, los cimientos y la electricidad se actualicen según el código, y se deben obtener también inspecciones para verificar que se ha hecho.
7. Precios por encima del mercado
¿Cree usted que los operadores inmobiliarios de llave en mano con problemas éticos podrían intentar salirse con la suya fijando los precios de sus propiedades muy por encima del mercado, porque saben que para el quiropráctico de Seattle, cualquier precio le parecerá una ganga? Respuesta: Sí. El problema es que, si ese operador es lo suficientemente grande, puede vender sus propias propiedades a otra empresa con la que trabaja a un precio más alto, lo que eleva sus ofertas por encima de la realidad, lo que significa que cuando usted obtiene una oferta, puede no ser 100% reflejo de la realidad, porque bastantes de las propiedades de la zona han sido «vendidas» a precios artificiales. Esto ocurre. Creo que los tasadores, en su mayor parte, son bastante precisos, pero eso no impide que muchos operadores sin escrúpulos intenten afectar al mercado de esta manera.
8. Un historial de fraudes
En el proceso, si se encuentra un historial de fraude hipotecario, o cualquier cosa turbia en el mundo inmobiliario, por lo general debe terminar su diligencia allí y no proceder . Sin embargo, si fue hace mucho tiempo, debe preguntar si hay algo que deba saber sobre ellos, antes de que puede proceder. Si no les dicen lo que ya sabe , acaban de sellar su destino. Si lo hacen, entonces está bien – siga con su proceso.
Cómo entrar en la inversión inmobiliaria llave en mano con una empresa de confianza
Ahora que conoces las señales que debes evitar, es importante entender cómo entrar en la inversión inmobiliaria llave en mano de forma inteligente, para que puedas disfrutar de los beneficios de la inversión pasiva sin el riesgo de ser estafado o de tener una experiencia inferior.
En primer lugar, evite cualquiera de las ocho señales anteriores. No hace falta decirlo. En segundo lugar, hable con referencias de esa empresa. Viaje al mercado una sola vez para reunirse con ellos, ver su funcionamiento, visitar algunas propiedades, ver su funcionamiento – tanto el funcionamiento de rehabilitación, como el de gestión de la propiedad. Mucha gente es reacia a viajar, pero merece la pena el esfuerzo, al menos una vez. Desde luego, no es necesario ir cada vez que se amplía la cartera después de haber trabajado con alguien durante un tiempo, pero creo que la primera vez tiene sentido. Para algunos, eso no es posible, y ciertamente está bien; pero si puedes, hazlo.
Una vez que te sientas bien con las referencias que te han proporcionado -la operación, el equipo de rehabilitación, el equipo de PM y las áreas generales en las que invierten-, entonces estás en un buen lugar para proceder.
Por supuesto, los números deben tener sentido para usted. En ese sentido, una palabra sobre el mercado actual: el flujo de caja no es tan bueno como solía ser. Las propiedades se han revalorizado más rápido que los alquileres en muchas zonas, aunque los alquileres también se han disparado en otras. Pero normalmente, en los mercados en revalorización, los alquileres tardan en recuperarse. Pero recuerde que, en la mayoría de los casos, tendrá una hipoteca fija a 30 años. Sus costes se mantendrán en su mayor parte planos, mientras que el valor de la propiedad y los alquileres probablemente subirán. Por lo tanto, los números se verán lo peor ahora, y mejorar con el tiempo. Y, aunque no lo hagan, mientras los ingresos superen los costes, lo más probable es que no haya problemas.
El peligro viene cuando la gente no invierte, sino que especula, contando con la revalorización futura para cubrir sus costes. Asegúrese de que los números funcionan AHORA antes de lanzarse, aunque no funcionen tan bien como usted quiere. Lo más probable es que lo consigan.
