¿Qué hace que la compra de una propiedad embargada sea arriesgada?
Cuando está pensando en invertir en bienes raíces, puede ser tentador considerar comprar una propiedad embargada. Casi todos los buenos agentes de bienes raíces, sin embargo, desaconsejarán esto.
Así que ahora te estarás preguntando, ¿qué hace que comprar una propiedad embargada sea arriesgado? Hay muchas variables que entran en el proceso de ejecución hipotecaria. A veces, las ejecuciones hipotecarias pueden servir como una excelente manera de obtener un buen precio en una propiedad inmobiliaria. Desafortunadamente, sin embargo, comprar una propiedad inmobiliaria en una subasta de ejecución hipotecaria también puede causar muchos dolores de cabeza, y muchas veces solo terminará en desastre.
En esta guía, exploraremos todas las variables detrás de la compra de propiedades de ejecución hipotecaria, así como consejos sobre cómo saber si comprar bienes raíces en una subasta de ejecución hipotecaria es la opción correcta para usted. Entonces, ¿listo para aprender qué hace que comprar una propiedad embargada sea riesgoso? ¡Comencemos!
¿Qué es una propiedad ejecutada o un inmueble embargado?
El término ejecución hipotecaria puede ser un poco confuso en sí mismo, ya que se refiere tanto a un proceso (está pasando por el proceso de ejecución hipotecaria) como a un evento único (está comprando una ejecución hipotecaria).
Esencialmente, una ejecución hipotecaria ocurre cuando un prestamista no tiene confianza en el propietario anterior y su capacidad para hacer los pagos de su hipoteca. Cuando esto sucede, les da la autoridad legal para eliminar la propiedad de los propietarios anteriores y venderla a su propia discreción.
El propietario anterior no recibe ninguna de las ganancias de esta venta con todo el dinero yendo directamente al banco.
En general, las ejecuciones hipotecarias ocurren cuando el propietario de una propiedad se retrasa en los pagos de su hipoteca. Recibirá un aviso tardío después de algunos pagos perdidos. Este es el primer paso en el proceso de ejecución hipotecaria.
Si el dueño de la propiedad se toma el tiempo para comunicarse con el banco, a menudo, no se producirá una ejecución hipotecaria. Los bancos generalmente no quieren lidiar con ejecuciones hipotecarias, ya que cuesta dinero, tiempo y esfuerzo. Los avisos tardíos sirven como un intento de evitar esta etapa.
Sin embargo, si no sucede nada en este momento, se envía una carta que se conoce como Aviso de incumplimiento. Ahora, el proceso de ejecución hipotecaria ha comenzado.
Los avisos de desalojo se pueden servir a medida que el banco adquiere el título y pone la propiedad en una subasta de ejecución hipotecaria o la retiene en caso de que haya un repunte en el mercado. También pueden publicar un aviso de venta corta.
El día en que se vende la propiedad se conoce como el día de la venta o el evento de ejecución hipotecaria. Un juez tendrá que firmar la ejecución hipotecaria en la mayoría de los casos y es posible que también tenga que haber una inspección de la casa.
Lo que hace que comprar una propiedad embargada sea riesgosa: problemas comunes
Si está buscando ingresar a bienes raíces, una casa embargada puede parecer una oferta tentadora. Aunque ciertamente es posible obtener una gran oferta en una casa embargada, las propiedades embargadas tienden a tener algunos problemas comunes que pueden limitar la cantidad de ganancias que puede obtener en sus propiedades de alquiler.
A continuación se presentan algunos de los desafíos más estándar que puede encontrar al considerar la compra de este tipo de bienes raíces.
Condición de la propiedad embargada
A menudo, el mayor problema asociado con la compra de casas embargadas es que fueron abandonadas por propietarios que no podían permitirse hacer los pagos de su hipoteca, o encargarse del mantenimiento y las reparaciones importantes de su hogar.
Si bien esto a menudo sucede orgánicamente como resultado de la situación, si no puede permitirse el lujo de hacer su hipoteca, probablemente haya una buena posibilidad de que tampoco pueda pagar reparaciones importantes, a veces, una casa cae en mal estado porque la persona que está siendo desalojada está amargada con el banco.
Quieren una forma de «regresar» al prestamista para que puedan quitar accesorios y electrodomésticos o incluso vandalizar la casa. A veces, las propiedades de subasta de ejecuciones hipotecarias permanecen vacantes por un tiempo, lo cual es algo que tiene una tendencia a invitar al vandalismo y la actividad delictiva en sí misma.
Impuro o en mal estado
Las ejecuciones hipotecarias son conocidas por ser impuras y, a veces, incluso aborreciblemente sucias porque pasan tanto tiempo sentadas vacías. A veces son habitados por vagabundos y vandalizados. Incluso si están encerrados herméticamente, las casas que no han tenido a nadie viviendo en ellas (o aire fresco circulando) durante varios meses pueden estar sufriendo de una acumulación de suciedad, polvo y escombros.
Renovaciones mal planificadas
No es raro que las propiedades de subasta de ejecución hipotecaria hayan sufrido cambios o renovaciones sin que el propietario anterior reciba el permiso de operación. Por ejemplo, el propietario anterior puede haber «convertido» el garaje en un dormitorio para que más personas puedan vivir en la casa.
A menudo hay renovaciones que solo están a medio completar o aquellas que fueron realizadas por profesionales sin licencia e inexpertos como los propios propietarios. Es posible que el trabajo no se haya hecho correctamente y terminará costando mucho dinero para arreglar.
Falta de servicios públicos
Sin nadie viviendo en una casa, hay una buena posibilidad de que las compañías de servicios públicos hayan cerrado los servicios. Eso puede incluir agua, cable y, lo más importante, electricidad. Sin ninguna luz, será difícil para usted obtener una buena visión de exactamente lo que está comprando en algunas áreas de la casa, particularmente aquellas que no reciben luz natural.
Sin mantenimiento básico
Una vez más, si el dueño de una propiedad no podía permitirse el lujo de pagar su hipoteca, probablemente no se mantenía al día con las reparaciones básicas, otra razón para considerar pasar por esa ejecución hipotecaria que lo ha estado tentando.
El dueño de la propiedad dejó artículos atrás
Esto puede ser algo bueno o malo: ¡oye, nunca se sabe cuándo un propietario podría dejar atrás algunos artículos con un alto valor de mercado o un precio de compra potencial!
En la mayoría de los casos, sin embargo, los artículos que el dueño de la propiedad dejó atrás van a ser poco más que basura. Podría haber mucha basura dejada atrás junto con muebles viejos, ropa y otros artículos. ¡Usted será responsable de deshacerse de estos artículos cuando se mude tanto como será responsable de pagar los impuestos a la propiedad!
Paisajismo cubierto de maleza o inexistente
Una vez más, sin nadie en el lugar para encargarse de las reparaciones básicas y el mantenimiento, tampoco hay nadie que atienda los terrenos. Dependiendo de dónde se encuentre la propiedad, el paisajismo podría estar completamente muerto o totalmente cubierto de maleza y rebelde.
Daños por agua
Una pequeña fuga en el baño puede no ser un gran problema cuando vives en una casa: lo notas unas horas después de que brota, luego llamas a un plomero. A lo sumo, tiene fugas de agua durante uno o dos días.
Pero cuando una casa está pasando por el proceso de ejecución hipotecaria, podría estar vacía durante meses. Las pequeñas fugas pueden convertirse en problemas importantes cuando el agua recolectada comienza a crecer moho. Las tuberías rotas y las fugas en el techo son aún más problemáticas.
Vandalismo
También es común que los hogares sean víctimas de vandalismo durante sus vacantes. Esto puede incluir actos aleatorios de vandalismo, como ventanas rotas y graffiti, o deliberados, como robos y robos.
A veces, los propietarios anteriores infligen daño a propósito, asumiendo que será a expensas del banco, haciendo cosas como perforar agujeros en las paredes o arrancar zócalos.
Un propietario incluso eliminará artículos que tienen un alto valor de mercado (o cualquier tipo de valor de mercado), como refrigeradores, puertas, tuberías de cobre y otros accesorios.
Problemas comunes del proceso de compra
No es solo la condición de la casa de la que debe preocuparse si está pensando en hacer una inmersión profunda en una venta de ejecución hipotecaria. También debe pensar en el proceso de financiamiento.
Problemas con la financiación
Es raro que un agente de bienes raíces le diga esto, pero puede ser notablemente difícil obtener financiamiento para una ejecución hipotecaria. A menudo, los prestamistas no quieren proporcionar financiamiento a los nuevos propietarios de propiedades de ejecución hipotecaria porque la casa puede considerarse inhabitable o puede evaluarse muy por debajo de su precio de compra, incluso si cree que está obteniendo un descuento significativo.
Si está pagando en efectivo y obtuvo un buen trato, entonces esto no será un problema importante, pero es importante tener en cuenta el financiamiento si planea comprar una ejecución hipotecaria.
Retrasos de tiempo
También podría haber retrasos relacionados con el trabajo con el banco propietario. Aunque los bancos generalmente quieren deshacerse de las ejecuciones hipotecarias lo más rápido posible y venderán al mejor postor, la realidad es que comprar ejecuciones hipotecarias en realidad puede llevar más tiempo. Algunos bancos realmente arrastrarán las cosas tratando de entretener diferentes ofertas y asegurarse de que van con el mejor postor que existe.
Falta de divulgaciones del vendedor
No hace falta decir que nadie del banco ha vivido en la casa, por lo que automáticamente le dirán que la casa está en perfectas condiciones de mudanza.
Es probable que no le digan lo que necesita saber sobre la casa y puede descubrirse durante la inspección de la casa o preguntando a los vecinos: compre una propiedad de ejecución hipotecaria demasiado rápido, y es posible que no tenga tiempo para hacer este tipo de investigación usted mismo.
Cuándo considerar la compra de una propiedad ejecutada
Hay varias situaciones en las que tiene sentido comprar una propiedad embargada.
Una es cuando está interesado en comprar una propiedad de inversión. El mercado de ejecuciones hipotecarias está caliente, con estas propiedades a un precio mucho más bajo que otras propiedades cercanas que se vendieron recientemente.
No tiene que preocuparse por ser estafado, ya que la gran mayoría del proceso de ejecución hipotecaria está en manos de compañías de títulos, seguros de títulos, inspectores de viviendas, bancos y autoridades legales.
Mientras cierre con una compañía de títulos y compre un seguro de título, no puede equivocarse.
En la mayoría de los casos, es seguro comprar una propiedad inmobiliaria durante el aviso de ventas, así como cuando está comprando directamente a un vendedor que recibió un aviso de incumplimiento. Una vez más, solo asegúrese de trabajar con una compañía de títulos y comprar un seguro de título.
Cuando la compra de una propiedad embargada se convierte en un negocio arriesgado es cuando la pieza de bienes raíces se pone en subasta.
Las subastas no permiten inspecciones de viviendas y no podrá ver el interior. Puede ser un gran riesgo y terminar convirtiéndose en un enorme pozo de dinero.
Básicamente, está comprando una propiedad de inversión sin ser vista. Tenga cuidado si decide comprar una propiedad embargada en una subasta. No solamente puede terminar gastando una gran cantidad de dinero en reparaciones, sino que tampoco sabrá otra información sobre la casa, como si hay una segunda hipoteca sobre la casa (de la que será responsable cuando se le transfiera la propiedad).
Las subastas de ejecución hipotecaria también requieren efectivo en el momento de la venta, por lo que a menudo no puede obtener financiamiento convencional o un pago inicial. Tendrás que pagar dentro de las 48 horas. Debido a esto, solo compre propiedades de ejecución hipotecaria fuera de las subastas, y siga los otros consejos anteriores para saber cuándo es una buena idea.
Siempre asegúrese de trabajar con una compañía de títulos que pueda hacer la investigación que necesita en su posible propiedad. De esa manera, tendrá la información que necesita para tomar una decisión informada.
