¿Se pueden negociar las tasas hipotecarias?

Dado que los tipos de interés de las hipotecas se han duplicado desde enero, los aspirantes a propietarios de viviendas se preguntarán: ¿podemos negociar su devolución? Sí, puede hacerlo si recibe varias ofertas y presenta la mejor a su prestamista preferido. Así es como funciona.

Casi parece una locura responderle a un banco y decir: «¿Qué tal si te doy el 5,75 %?», pero estoy aquí para decirte que en realidad es posible.

En las circunstancias adecuadas, puede negociar una tasa hipotecaria mejor, y si juega con nuestra Calculadora hipotecaria simple, verá que reducir su tasa de interés en un préstamo a 30 años en solo un 0.25 % puede ahorrarle alrededor de $50 al mes (o $600 al año) en los pagos de su casa.

Entonces, ¿cómo puede llevar a cabo una negociación exitosa? ¿Qué debe decirle a su prestamista? ¿Y cómo te posicionas para negociar efectivamente en primer lugar?

Investiguemos cómo negociar las tasas hipotecarias.

¿Puede incluso negociar las tasas hipotecarias en primer lugar?

Comencemos con lo básico: ¿es posible? ¿Los prestamistas considerarán negociaciones, o lo mirarán raro, como si estuviera tratando de negociar el precio de la leche en Publix?

Los prestamistas hipotecarios seguirán negociando las tasas en 2022, pero debe saber que su flexibilidad para regresar con mejores números se ha reducido un poco gracias a TRID.

TRID, o TILA-RESPA Integrated Disclosures, es un conjunto de reglas introducidas por la Oficina de Protección Financiera del Consumidor a raíz de la crisis hipotecaria de 2008. Implementado en 2015, TRID dicta qué números deben revelar los prestamistas por adelantado (principal, tasa de interés, costos de cierre, etc.) y también restringe cuánto pueden cambiar esos números durante el proceso de aprobación previa.

TRID es algo bueno; la transparencia que trajo eliminó el aumento de precios y las tarifas ocultas, razón por la cual la FTC está considerando introducir reglas similares a TRID para concesionarios de automóviles.

Pero también significó que los prestamistas se vieron obligados a adoptar una mentalidad más de «lo que ves es lo que obtienes» en la estimación de tu préstamo.

Todavía pueden ceder, y le mostraré cómo, pero solo quería establecer expectativas de que no recortará el 2% ni nada loco.

Pero 0.125% es definitivamente posible. Así es cómo:

4 pasos para negociar una mejor tasa hipotecaria

1. Aumente su puntaje de crédito antes de presentar la solicitud

Es mucho más probable que los prestamistas intenten ganar su negocio si se ajusta a su «perfil de prestatario ideal».

Básicamente, te darán el mejor tipo de interés -y posiblemente incluso más bajo- si tu puntuación de crédito es la hostia.

Por lo tanto, aumentar su puntaje crediticio siempre debe ser una prioridad principal antes de solicitar una hipoteca. Consulte nuestras guías sobre cómo obtener un informe de crédito y un puntaje de crédito gratuitos, y si su número es inferior a 740, consulte cómo mejorar su puntaje de crédito, paso a paso.

2. Aplicar a múltiples prestamistas

Luego, solicitar al menos tres prestamistas, idealmente cinco, lo ayudará a identificar quién tiene la tasa más baja. Y luego negocie con los otros prestamistas desde allí.

Obtener múltiples ofertas de un préstamo hipotecario puede sonar obvio, pero según datos de Freddie Mac, la mitad de todos los compradores de viviendas solo se aplican a un solo prestamista. Aquellos que solicitan solo un prestamista adicional terminan ahorrando $ 1,500 durante el transcurso del préstamo, y aquellos que solicitan cinco ahorran $ 3,000.

Pero antes de ir a buscar tasas, considere esto: no todos los prestamistas son iguales.

“Querrá asegurarse de que está comparando manzanas con manzanas”, dice Mark Milam, Fundador de Highland Mortgage.

Pregunte a los prestamistas que está examinando si controlan el proceso de la A a la Z. Específicamente, controlan:

• Suscripción.
• Evaluación.
• Fondos.

Si un prestamista subcontrata su proceso de tasación a un tercero que está respaldado por un mes, o su financiación a Wells Fargo, que procesa 3000 solicitudes al día, cualquiera de estos retrasos ocultos podría costarle el contrato de la casa.

“En este mercado competitivo loco, los vendedores no esperarán”, dice Mark.

3. Sea transparente con su(s) prestamista(s) favorito(s)

Para continuar con el punto anterior, el mejor prestamista no es necesariamente el que tiene la tasa de interés más baja posible desde el principio.

Más bien, es el que es confiable, experimentado, se comunica bien y le gusta trabajar con compradores de vivienda por primera vez. Porque nuevamente, esos rasgos son más esenciales para cerrar el trato con el vendedor a tiempo.

Y tampoco se pueden negociar.

Por lo tanto, mientras examina a los posibles prestamistas, preste mucha atención a los que le gustan y en los que confía más. Una vez que haya identificado uno o dos en los que confiaría para manejar su contrato de vivienda, solo tenga una conversación transparente con ellos.

Diles que quieres trabajar con ellos, pero que encontraste una tarifa mejor en otro lugar y esperas que puedan igualarla.

Gracias a TRID, la brecha entre las estimaciones de su préstamo no debería ser tan grande. Es posible que su prestamista preferido pueda renunciar a algunas tarifas de originación o procesar algunos números para acercarlo a donde le gustaría estar.

Pero sé abierto y honesto. La relación es tan importante como la tasa.

4. Pregunte sobre bloqueos de tarifas y puntos de descuento

Por último, para «endulzar» potencialmente el trato y suavizar el tipo de interés, hable con su prestamista sobre los bloqueos de tipos y los puntos de descuento.

Bloqueos de tasa [Rate Locks]

Los bloqueos de tasa de hipoteca son cuando su prestamista acepta «fijar» una tasa para usted, generalmente entre 30 y 60 días, para protegerlo de las tasas de interés crecientes mientras compra una casa.

Los términos de una tasa fija a menudo son más negociables que la tasa misma. Los prestamistas a menudo aceptarán una tasa fija solo si usted acepta una tasa ligeramente más alta, pero a menudo puede negociarla de nuevo a la tasa no fijada.

También puede solicitar 30 días adicionales para extender su ventana de búsqueda, o incluso solicitar una disposición flotante que le permita aprovechar la reducción de las tasas del mercado, mientras permanece protegido contra el aumento de las tasas.

Puntos de descuento

Los puntos de descuento, también conocidos como puntos de hipoteca, son más una colaboración/discusión que una negociación. Básicamente, implican que pague a su prestamista una parte del interés que adeudará por adelantado para reducir su tasa de interés general.

Por ejemplo, en un préstamo de $300 000, podría pagar $9000 adicionales por adelantado (3 % del monto del préstamo = 3 puntos) para reducir la tasa de interés en un 0,50 %.

En el transcurso de 30 años, esa diferencia del 0,50 % le ahorrará casi $29 000 en intereses, o $20 000 netos de su costo inicial. Incluso cuando se tiene en cuenta la inflación, es un buen negocio.

Pero como probablemente hayas elegido, la mayoría de las veces los puntos de descuento solo tienen sentido si planeas quedarte en la casa por más de 10 años.

Entonces, en lugar de decir: «Nos gustaría algunos puntos de descuento dulces, dulces», pregúntele a su prestamista: «¿Qué puntos de descuento, si los hay, tendrían sentido si planeamos quedarnos en la casa durante XY años?»

Esencialmente, pregúntele a su prestamista dónde estará su «punto de equilibrio».

Entonces, para recapitular, los cuatro (bueno, en realidad cinco) pasos involucrados en la negociación de la mejor tarifa son:

• Maximice su puntaje de crédito.
• Aplicar a por lo menos tres, idealmente cinco prestamistas.
• Asegúrese de que sus prestamistas brinden un «servicio completo» y ofrezcan suscripción, tasaciones y financiación internamente.
• Si su prestamista favorito no le ofreció el número más bajo, pregunte si lo igualarán.
• Pregunta por bloqueos de tarifas y puntos de descuento.

Antes de terminar, espero que me permita volver a enfatizar un punto anterior que es realmente crítico para este proceso:

Recuerde: el mejor prestamista no es necesariamente el que tiene la tasa más baja

Digamos que lo ha reducido a dos opciones:

• Prestamista A tiene una tasa de interés 0.0625% más baja y tarifas ligeramente más bajas, pero su oficial de préstamos a menudo tarda uno o dos días en responder y solo ha estado en el trabajo durante tres años.
• Prestamista B tiene una tasa de interés y tarifas ligeramente más altas, pero su oficial de préstamos siempre responde sus llamadas las 24 horas del día, los 7 días de la semana, hace todo internamente y le agrada más.

En términos prácticos, ir con el prestamista B cuesta $170 más en cargos y aumentaría su pago mensual en $11 ($121 por año).

Pero ella sigue siendo la elección obvia.

Porque un «recargo» de $170 + $11/mes por tener un prestamista rápido y con experiencia es una ganga en este mercado, y si es como yo, tener un prestamista que conteste el teléfono a las 11:38 p. El domingo por la noche podría marcar la diferencia para que se acepte una oferta.

Además, el viejo adagio, «Obtienes lo que pagas», definitivamente todavía se aplica a las hipotecas.

“El acuerdo de fondo podría tener un servicio de fondo”, dice Mark.

Para terminar

Al final del día, negociar la tasa de su hipoteca es en realidad el último y, sinceramente, el paso menos importante para obtener la mejor combinación posible de prestamista/tasa.

Una vez que haya:

• Determinado cuánto puede pagar por una casa,
• Buscado los 7 mejores prestamistas hipotecarios para quienes compran una vivienda por primera vez (y no dejar de lado a los prestamistas boutique locales, que se mueven con rapidez), y
• Obtenido entre tres y cinco presupuestos,

Ya haz realizado el 95 % del trabajo y ha realizado mucha más diligencia debida que el prestatario medio.

Llevar la tasa más baja que encuentre a su prestamista favorito para negociar es solo un movimiento de jefe opcional.